Praktijkgebieden: Huurrecht
Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad de prejudiciële vragen over de huurkorting in verband met de coronapandemie beantwoord. De vragen waren gesteld door de kantonrechter te Roermond op 31 maart 2021. Procureurgeneraal Wissink heeft in zijn uitgebreide conclusie geantwoord op de vragen, de Hoge Raad heeft deze conclusie voor het grootste gedeelte overgenomen. Wij schreven eerder al een blog over deze conclusie.
De Hoge Raad verduidelijkt in dit arrest dat de beantwoording van de prejudiciële vragen geldt voor alle 290-bedrijfsruimten en dus niet alleen voor horeca maar ook voor bijvoorbeeld winkels en ambachtsbedrijven die toegankelijk zijn voor publiek. Ook geldt het recht op huurkorting niet slechts voor voor de periode van gedwongen sluiting maar voor de gehele periode waarin overheidsmaatregelen en -adviezen tot gevolg hebben dat het gehuurde niet of slechts in gering mate kan worden geëxploiteerd.
De voor de praktijk belangrijkste vraag is: hoe wordt de huurkorting berekend? Hiervoor gaat de Hoge Raad mee met de inmiddels in de jurisprudentie ontwikkelde vastelastenmethode. Ook Wissink bepleitte deze methode in zijn conclusie.
De Hoge Raad omschrijft deze methode als volgt. Eerst wordt bepaald welk gedeelte van de TVL bestemd is voor de huur. Dat bedrag is het percentage van de TVL gelijk aan het percentage van de huur in de totale daadwerkelijke vaste lasten. Dat bedrag wordt in mindering gebracht op de overeengekomen huurprijs. Over het resterende bedrag wordt een korting berekend gelijk aan de helft van het percentage van de omzetvermindering. Dit leidt tot de volgende formule:
(overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%
De Hoge Raad oordeelt dat een huurkorting gerechtvaardigd kan zijn op grond van onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW). De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, is volgens de Hoge Raad aan te merken als een uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard. Er moet (behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel) worden aangenomen dat deze omstandigheid niet in de huurovereenkomst (van vóór 15 maart 2020) is verdisconteerd.
Anders dan de Procureur-generaal oordeelt de Hoge Raad dat de overheidsmaatregelen geen gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW vormen. De overheid beperkt in het belang van de volksgezondheid de mogelijkheid tot exploitatie van 290-bedrijfsruimten. De sluiting heeft geen betrekking op de verhuurde zaak, aldus de Hoge Raad. Dit staat echter niet aan een huurkorting op grond van onvoorziene omstandigheden en de maatstaven van redelijkheid en billijkheid in de weg.
Met deze uitspraak is enige duidelijkheid gegeven voor huurders en verhuurders. In een gedeelte van de gevallen zal hierdoor de gang naar een rechter worden bespaard. Nog steeds blijven er echter vragen onbeantwoord. Zo is nog onbekend of een huurkorting ook verleend dient te worden als een huurder niet voor de TVL in aanmerking komt. Verder is nog onduidelijk in hoeverre de uiterst gunstige fiscale behandeling van de TVL en de TOGS hierbij dient te worden meegewogen. Uiteindelijk zal in elk individueel geval nog steeds maatwerk moeten worden toegepast.
Renée van Exter is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.