Praktijkgebieden: Vastgoed
Bij het verkopen of verhuren van een woning is het verplicht om een energielabel aan de koper of huurder ter beschikking te stellen (artikel 2.1 BEG). Deze verplichting bestaat al sinds 2008 en sinds 2015 legt de Inspectie Leefomgeving Transport (ILT), die belast is met de handhaving van deze verplichting, bij overtreding boetes op. Per 1 november 2021 zijn deze boetes omhoog gegaan.
Voor het niet ter beschikking stellen van een energielabel bij de verkoop of verhuur van een woning geldt vanaf 1 november 2021 voor natuurlijke personen een boete van € 435,- en voor rechtspersonen een boete van € 870,- . Dit is vastgesteld in de beleidsregels ‘boeteoplegging verkoop en oplevering woning zonder geldig energielabel 2021’. Het oude boetebedrag was € 170,-, respectievelijk € 340,-.
Volgens de ILT was het oude boetebedrag gebaseerd op de kosten voor een vereenvoudigd energielabel. Vanaf 1 januari 2021 geldt echter een nieuw energielabel, waarbij de manier van beoordelen is gewijzigd. Doordat dit veel duurder is, moeten ook de boetebedragen verhoogd worden om een voldoende afschrikwekkende werking te hebben. Zo is het voor het nieuwe energielabel van 1 januari 2021 noodzakelijk dat een uitgebreide opname van de woning dient plaats te vinden door een energieadviseur. Goedkeuring van bewijsmateriaal door een erkend deskundige op afstand is niet meer mogelijk.
Dat de energielabelverplichting nog niet voldoende bekend is bij iedereen blijkt uit het aantal boetes dat de ILT heeft uitgedeeld. Dit jaar zijn 1090 boetes uitgedeeld. De ILT controleert de overtredingen door middel van registercontroles. De gegevens uit het Kadaster worden met EP-online (database voor energielabels) gecontroleerd. Uiteraard is deze controle niet mogelijk voor huurwoningen. De ILT zal dan bijvoorbeeld moeten werken met concrete klachten van huurders.
Voorts bestaat er ook nog een advertentieplicht. Ook in de advertentie die strekt tot verhuur of verkoop moet het energielabel gepresenteerd worden. Tot op heden handhaafde de ILT de advertentieplicht niet, maar de ILT zal ook deze verplichting vanaf 1 januari 2022 handhaven. De advertentieplicht is voor de ILT eenvoudiger te handhaven, zeker bij huurwoningen. De ILT hoeft immers alleen daarvoor de bekende verkoop en verhuurwebsite te controleren. De beleidsregel vermeld niet welke boete wordt gehanteerd bij overtreding van de advertentieplicht.
De verplichtingen omtrent het energielabel is neergelegd in het Besluit Energieprestatie Gebouwen (BEG), welke verplichting voortvloeit uit een Europese richtlijn uit 2002: Energy Performance Building Directive (EPBD). De ILT kan op grond van artikel 120 en artikel 120b van de Woningwet handhaving, welke bevoegdheid zij hebben uitgewerkt in de hiervoor genoemde beleidsregels.
Het blijft dus zaak om op de verplichting te letten om een energielabel bij verkoop of verhuur ter beschikking te stellen aan de koper of huurder. De boetes zijn per 1 november 2021 omhoog gegaan. Ook moet het energielabel in de advertentie tot verkoop of verhuur worden geplaatst, daarop zal de ILT vanaf 1 januari 2022 handhaven.
Marcel Beekman is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.