Praktijkgebieden: Vastgoed
In een uitspraak van 1 oktober 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1425) heeft de Hoge Raad beslist dat een woningcorporatie grond mag verkopen nadat bestaande sociale huurwoningen zijn gesloopt zonder toestemming van de minister.
De Wielewaal is een wijk in Rotterdam-Zuid, die tussen 1947 en 1949 is gerealiseerd om de woningnood na de Tweede Wereldoorlog te verminderen. De woningen voldoen niet meer aan de huidig gestelde eisen aan woningen. Woningcorporatie Woonstad heeft daarom in samenspraak met de bewoners een plan voor herstructurering van de wijk opgesteld en afgesproken dat bewoners terug kunnen keren naar nieuwe sociale huurwoningen in dezelfde wijk na de bouw. Het plan voorziet niet alleen in de bouw van nieuwe sociale huurwoningen, maar ook in vrije sector huurwoningen en koopwoningen. De woningcorporatie heeft voor de bouw een overeenkomst gesloten met een projectontwikkelaar, waarvan onderdeel uitmaakt dat de woningcorporatie de gronden (na sloop van de woningen) overdraagt aan de ontwikkelaar en na realisatie van het plan de sociale huurwoningen teruggekeerd krijgt.
Tijdens de uitwerking van de plannen ontstaat onenigheid: de bewoners zijn van mening dat de woningcorporatie dezelfde plek in de wijk voor de sociale huurwoningen aan dient te houden. Als de woningcorporatie niet instemt met dit idee starten de huurders een procedure ten einde de woningcorporatie te dwingen de bestaande woningen te koop aan te bieden aan huurders en de verkoop aan de projectontwikkelaar te voorkomen. De huurders doen een beroep artikel 25 lid 2 aanhef en sub b onder 4 Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (BTIV). Dit artikel bepaalt dat sociale huurwoongelegenheden eerst aan de huurder aangeboden dient te worden, alvorens deze verkocht mogen worden met toestemming van de minister.
Een woningcorporatie dient op grond van artikel 27 lid 1 sub a Woningwet toestemming van de minister te verkrijgen voor de verkoop van bepaalde onroerende zaken. Deze goedkeuring is op grond van artikel 24, aanhef en onder e BTIV niet vereist indien het gaat om de verkoop van een onroerende zaak anders dan een woongelegenheid of een gebouw zoals bedoeld in artikel 45 lid 2 sub d Woningwet. De woningcorporatie zou de bestaande woningen zelf slopen en slechts de grond verkopen aan de projectontwikkelaar. De woningcorporatie stelt hiervoor geen toestemming van de minister nodig te hebben.
De huurders stellen dat nu de woningen zich op de grond bevonden ten tijden van het sluiten van de koopovereenkomst, deze woningen via natrekking onderdeel uitmaken van de koopovereenkomst. Volgens de huurders is er daarom geen sprake van een uitzondering op het vereiste van toestemming van de minister.
Hier gaat de Hoge Raad niet in mee. Hoewel er bij het sluiten van de koopovereenkomst woningen bevonden op de grond, betekent dit niet dat deze woningen onderdeel uitmaken van de koopovereenkomst. Voor eigendomsoverdracht is een levering vereist, en ten tijde van de levering van de grond zijn de woningen al gesloopt. De Hoge Raad heeft dan ook geoordeeld dat voor de bepaling of er toestemming nodig is van de minister voor de verkoop, hetgeen daadwerkelijk vervreemd zal worden bepalend is.
De Hoge Raad oordeelt dus dat artikel 25 lid 2 aanhef sub b onder 4 BTIV niet van toepassing is en voor de verkoop van de grond geen toestemming nodig is van de minister. Nu toestemming niet is vereist, bestaat er ook geen aanbiedingsplicht aan de huurders.
Een woningcorporatie kan dus woningen slopen om vervolgens de grond zonder toestemming van de minister over te dragen aan een derde. De vraag is nu of woningcorporaties in een dergelijk geval echt niets te duchten hebben van huurders. De Hoge Raad geeft in de uitspraak als handreiking voor die situatie nog mee dat de keuze van de wetgever om verkoop van grond zonder toestemming van de minister te laten verlopen, onverlet laat dat een belanghebbende in een dergelijk geval een vordering op de woningcorporatie kan hebben op grond van onrechtmatige daad indien de woningcorporatie misbruik maakt van de uitzonderingen zoals opgenomen in artikel 24 BTIV.
Esmee Wolters is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.