Praktijkgebieden: Vastgoed
Recentelijk is het nieuwe modelreglement Kleine VvE’s 2021 ingeschreven. De voorgaande modelreglementen hielden weinig rekening met het beheer van kleine VvE’s, waardoor het beheer van deze VvE’s soms moeizaam verloopt. Met het modelreglement Kleine VvE’s 2021 wordt een poging gedaan om daar verandering in te brengen. Dit modelreglement is opgesteld en juist bedoeld voor kleine VvE’s tot maximaal 5 appartementen. In meer algemene zin is geprobeerd om het modelreglement te vereenvoudigen, door minder artikelen op te nemen en eenvoudigere taal te gebruiken. Ook worden alle besluiten met gewone meerderheid genomen. In de voorgaande modelreglementen moeten sommige besluiten met gekwalificeerde meerderheid worden genomen.
Een opvallende wijziging heeft betrekking op de gemeenschappelijke ruimtes of voorzieningen. Dit zijn ruimtes die voor elk lid van de VvE toegankelijk zijn of voorzieningen waarvan de kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen.
In eerdere modelreglementen was opgenomen wat onder de gemeenschappelijke ruimtes of voorzieningen vallen. Dit is een lange lijst waarin onder meer is opgenomen: funderingen, daken en de dragende muren. In het modelreglement kleine VvE’s 2021 wordt een andere methode gehanteerd. In artikel 8 lid 2 onder c is bepaald dat gekeken wordt naar hoe de (al dan niet gemeenschappelijke) zaken worden gebruikt. Alle zaken die bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de eigenaar of gebruiker van een appartement zijn niet gemeenschappelijk. Ook wordt in artikel 8 lid 1 bepaald dat in de splitsingsakte kan worden opgenomen wat gemeenschappelijk is. Over de vraag of een ruimte of zaak al dan niet gemeenschappelijk wordt veel geprocedeerd. Of deze invulling van het begrip ‘gemeenschappelijk’ ervoor zal zorgen dat dit minder wordt, zal de praktijk uitwijzen.
In oudere modelreglementen, bijvoorbeeld uit 2017, werd de vergadering opgeroepen via het bestuur. Als andere leden van de vereniging een vergadering verlangde, dan moesten deze leden een verzoek indienen bij het bestuur. Pas als de vergadering niet binnen 21 dagen na ontvangst van het verzoek aan het bestuur wordt gehouden, mogen de leden zelf een vergadering oproepen met inachtneming van dat modelreglement. Voor kleine VvE’s is dat een omslachtige procedure. Deze procedure wordt sterk vereenvoudigd in het modelreglement Kleine VvE’s 2021. In artikel 29 lid 2 is bepaald dat vergaderingen zo vaak worden gehouden als het bestuur of een van de eigenaars dit nodig acht.
Voor het eerst wordt in een modelreglement opgenomen dat digitaal vergaderen is toegestaan. De wetgeving van titel 9 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek biedt geen expliciete mogelijkheden om digitaal te vergaderen en te stemmen. Door corona is daar (tijdelijk) verandering in gekomen. Toen werd de tijdelijke wet COVID-19 aangenomen (waar wij eerder al over blogden), die het voor VvE’s mogelijk maakte om digitaal te vergaderen. Dit was echter tijdelijk. Bij het toepassen van het modelreglement Kleine VvE’s 2021 wordt hiervoor dus expliciet een grondslag gegeven.
Een ander onderdeel dat sterk wordt vereenvoudigd is het vaststellen van de jaarrekening. Het vereiste van een kascommissie of een accountantsverklaring vervalt. Dit wordt voor kleine VvE’s te belastend ervaren. In het nieuwe modelreglement is volgens artikel 10 lid 2 een gewone meerderheid voldoende om de jaarrekening vast te stellen.
Het modelreglement Kleine VvE’s 2021 is bedoeld om kleine VvE’s te ontlasten. Enkele procedures, zoals het oproepen van de vergadering of het vaststellen van de jaarrekening, zijn sterk vereenvoudigd. Naar verwachting zal dit modelreglement beter functioneren voor kleine VvE’s, deze kunnen dan ook overwegen om dit modelreglement van toepassing te laten verklaren in de splitsingsakte.
Marcel Beekman is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.