Praktijkgebieden: Huurrecht
In een arrest van 16 juli 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1157) heeft de Hoge Raad prejudiciële vragen beantwoord die waren gesteld door de kantonrechter Amsterdam met betrekking tot het in rekening brengen van kosten bij huurder door verhuurder bij het sluiten van de huurovereenkomst. De Hoge Raad heeft onder meer de vraag beantwoord wanneer dit geoorloofd is.
In de zaak die centraal stond, had woningcorporatie Rochdale aan de huurders bij het sluiten van de huurovereenkomst €200,- in rekening gebracht aan administratiekosten. Hiervan was €13,50 bestemd voor een naamplaatje. De huurders vorderden een verklaring voor recht dat de bepalingen in de overeenkomst die inhouden dat zij bij het afsluiten van de huurovereenkomst administratiekosten aan Rochdale verschuldigd waren, onredelijk zijn, en uit hoofde van art. 7:264 BW nietig. Wegens onverschuldigde betaling vordert ieder van hen van Rochdale betaling van € 186,50 (de betaalde € 200,– verminderd met € 13,50 voor het naamplaatje).
Artikel 7:264 BW luidt:
“1. Elk in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte gemaakt beding, niet de huurprijs betreffende, voorzover daarbij ten behoeve van een der partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen, is nietig.
2.Elk in verband met de totstandkoming van een zodanige huurovereenkomst gemaakt beding, voorzover daarbij door of tegenover een derde enig niet redelijk voordeel wordt overeengekomen, is nietig.”
Op 6 april 2012 heeft de Hoge Raad reeds een arrest gewezen met betrekking tot de uitleg van voornoemd artikel (Ymere/Nellestein, ECLI:NL:HR:2012:BV1767). Hierin heeft de Hoge Raad overwogen:
“Met het oog op de effectiviteit van de bescherming die art. 7:264 lid 1 tegen dergelijke situaties biedt, moet als uitgangspunt worden genomen dat van ‘een niet redelijk voordeel’ sprake is indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat.”
De kantonrechter heeft zes prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad in relatie tot de uitleg van voornoemd arrest van de Hoge Raad uit 2012. De vraag is wanneer de contractuele verplichting om kosten – niet zijnde de huurprijs – te voldoen, nietig is omdat zij ‘een niet redelijk voordeel’ inhoudt als bedoeld in art. 7:264 lid 1 BW.
De Hoge Raad overweegt dat indien de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst bij de huurder een bedrag aan kosten in rekening brengt en aldus een voordeel bedingt, tegenover dit voordeel een prestatie van de verhuurder moet staan die voor de huurder een bate oplevert. Deze bate moet kunnen rechtvaardigen dat de huurder de verhuurder het voordeel verschaft.
Als de prestatie van de verhuurder uitsluitend of in grote mate zijn eigen belangen dient, is van een dergelijk bate geen sprake. Evenmin is een dergelijke bate aanwezig indien de verhuurder een prestatie verricht waartoe hij op grond van de huurovereenkomst of de wet ook zonder het beding gehouden is, of die anderszins behoort bij een normale woningexploitatie. De huurder betaalt dan immers voor iets dat hij zonder het beding ook zou krijgen.
Uit het voorgaande volgt dat moet worden gekeken naar de aard van de tegenprestatie, waarbij als eerste de vraag moet worden beantwoord of de tegenprestatie een bate voor de huurder oplevert. Als daar sprake van is, dient te worden onderzocht of de hoogte van het bedongen voordeel redelijk is in verhouding tot die bate. Deze kosten-batenanalyse zal in beginsel per afzonderlijk door de verhuurder te leveren tegenprestatie moeten plaatsvinden.
Het voorgaande geldt zowel voor geliberaliseerde als voor niet-geliberaliseerde woonruimte. Ook een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet neemt voor de toepassing van artikel 7:264 lid 1 BW geen uitzonderingspositie in. Wel zal rekening moeten worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waarbij de omstandigheid dat een verhuurder een toegelaten instelling is tevens een rol kan spelen.
Gezien de beantwoording van de prejudiciële vragen van de Hoge Raad zal de kantonrechter twee stappen moeten volgen bij de beantwoording van de vraag of Rochdale €200,- bij de huurders in rekening mocht brengen:
De €13,50 zoals door Rochdale bij de huurders in rekening is gebracht, zal gezien het voorgaande redelijk zijn omdat er een concrete tegenprestatie van Rochdale tegenover staat, namelijk het naamplaatje. De overige €186,50 aan administratiekosten zal waarschijnlijk als niet redelijk worden beschouwd. Immers zou de huurder het huurcontract ook zonder het beding krijgen, het levert de huurder dus geen bate op. De bepaling uit de huurovereenkomst, voor zover €186,50 aan administratiekosten is bedongen, zal dus nietig zijn. De kantonrechter zal binnenkort uitspraak doen.
Nicky Loekemeijer is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.