Praktijkgebieden: Huurrecht
Onlangs heeft de Eerste Kamer het Wetsvoorstel Maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten aangenomen. Met ingang van 1 mei 2021 is deze wet in werking getreden. Door deze wet wordt onder meer de huurprijsverhoging in de vrije sector voor de drie jaar vanaf de inwerkingtreding gemaximeerd op de inflatie plus 1 procent. Voor 2021 zal dit betekenen dat de maximaal toegestane huurprijsverhoging 2,4% is. Een huurwoning behoort tot de vrije sector als deze een aanvangshuur heeft boven de liberalisatiegrens (2021: € 752,33). In de sociale-huursector was al een maximale huurprijsverhoging geregeld. Tot voor kort was dit niet mogelijk in de vrije huursector, daar gold het uitgangspunt dat de huurder en verhuurder de vrijheid hebben om gezamenlijk af te spreken met hoeveel procent de huurprijs elk jaar verhoogd mag worden. Door deze wet komt daar dus verandering in.
Door deze wijziging wordt het voor huurders in de vrije sector ook mogelijk om een geschil over de huurprijsverhoging voor te leggen aan de huurcommissie. Eerst was dat alleen mogelijk voor sociale huurders. De huurcommissie is over het algemeen goedkoper dan de ‘gewone rechter’ en kan daarom interessant zijn voor huurders.
In veel huurovereenkomsten (in de vrije sector) is een beding opgenomen met betrekking tot de jaarlijkse huurprijsverhoging. Volgens het nieuwe artikel 7:248 lid 3 BW is dit beding nietig voor zover dit leidt tot een verhoging met een hoger percentage dan is bepaald in artikel 10 lid 3 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.
In het oorspronkelijke voorstel van wet was in overgangsrecht voorzien voor bestaande huurovereenkomsten. Indien de bestaande huurovereenkomst een verhogingsbeding bevat, dan zou de verhuurder gedurende een periode van twee jaar de huurprijs één keer de huurprijs kunnen verhogen conform dit overeengekomen beding (ook als dit met een hoger percentage is dan is bepaald in artikel 10 lid 3 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). Dit is niet in de uiteindelijke wet opgenomen. In artikel 208ea lid 1 Overgangsrecht nieuw Burgerlijk Wetboek is opgenomen dat de wet van toepassing is op bestaande huurovereenkomsten (dus zonder overgangsrecht).
Als de verhuurder de woning heeft verbeterd, dan mag de huurprijsverhoging wel hoger zijn dan het gemaximeerde percentage. De huurprijsverhogingen door woningverbetering staan los van de jaarlijkse huurprijsverhoging. Artikel 7:255a BW blijft van toepassing. Hier kunnen ook verduurzamingswerkzaamheden onder vallen. De gedachte hierachter is dat die verbeteringen in het belang van zowel de verhuurder als de huurder zijn.
Verhuurders in de vrije sector kunnen dus nog maar een beperkte huurprijsverhoging doorvoeren (inflatie + 1 procent), zelfs als ze al in een bestaande huurovereenkomst een hogere huurprijsverhoging zijn overeengekomen. Of deze wet het gewenste effect zal hebben moet afgewacht worden. Gevreesd wordt dat verhuurders een hogere aanvangshuur zullen vragen, of vaker zullen werken met tijdelijke contracten.
Marcel Beekman is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.