Praktijkgebieden: Huurrecht
Eerder blogden wij over de tijdelijke spoedwet “verlenging tijdelijke huurovereenkomsten woonruimte tijdens de Coronacrisis”. Dit was een tijdelijke wet die het mogelijke maakte een tijdelijke huurovereenkomst te verlengen, zonder dat van rechtswege een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tot stand kwam. Deze wet is op 1 november 2020 vervallen en daarmee was het niet meer mogelijk een tijdelijke huurovereenkomst te verlengen. Wel heeft de Eerste Kamer op 23 maart 2021 een wet aangenomen, waarin een tijdelijke coronamaatregel met betrekking tot de verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst zit. De reden van deze maatregel is volgens de toelichting bij het artikel dat het net als in het voorjaar niet gewenst is dat mensen zonder woning komen te zitten omdat hun tijdelijke huurovereenkomst afloopt.
De wet
De nieuwe wet betreft een breder onderwerp, namelijk de wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en de Woningwet (tijdelijke huurkorting). Het specifieke onderdeel betreffende de verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst behoorde officieel niet tot het wetsvoorstel en werd genoemd in amendement nr. 11 van het lid Koerhuis, vandaar dat deze maatregel enigszins verstopt zit. Maar dit amendement is goedgekeurd door zowel de Tweede als de Eerste Kamer en daarmee onderdeel van de wetswijziging.
Wijziging
Deze wetswijziging maakt het zoals gezegd weer mogelijk om een tijdelijke huurovereenkomst op verzoek van huurder te verlengen, zonder dat van rechtswege sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Dit kan met één of meer maanden, maar niet tot een datum later dan 1 juli 2021. Bij koninklijk besluit kan de toepassing van dit artikel worden verlengd tot 1 januari 2022. Indien dit het geval is, kunnen de huurovereenkomst die overeenkomstig dit artikel al eens zijn verlengd, nogmaals worden verlengd op dezelfde wijze.
Het verzoek van huurder dient te worden gedaan binnen een week nadat de verhuurder de huurder schriftelijk heeft geïnformeerd over de dag waarop de huur verstrijkt. Indien de verhuurder deze aanzegging heeft gedaan voor de inwerkingtreding van dit wetsartikel, dient de huurder het verzoek niet later dan een week na de datum van de inwerkingtreding van het artikel te doen.
Verschillen met de tijdelijke spoedwet
In de tijdelijke spoedwet waar wij eerder over blogden was het nog zo dat een verhuurder een huurder schriftelijk moest informeren over de mogelijkheden van tijdelijke verlenging van de huurovereenkomst op grond van die wet. Tevens waren er limitatieve weigeringsgronden voor een verhuurder opgenomen; een verhuurder kon dus enkel weigeren indien er sprake was van één van deze gronden. Deze twee belangrijke onderdelen van de wet komen in de nieuwe wetswijziging niet voor. Dit maakt de eventuele verlenging vrijblijvender voor een verhuurder.
Overlap met het wetsvoorstel verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur
Ook blogden wij eerder over het wetsvoorstel “verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur”. Dit wetsvoorstel maakt het mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten eenmaal te verlengen met een beperkte duur, tot een (totaal) maximum van drie jaar voor zelfstandige woningen en vijf jaar voor onzelfstandige woningen. Dit wetsvoorstel is aangenomen door de Tweede Kamer en is momenteel in behandeling bij de Eerste Kamer. Het is nog onduidelijk of de Eerste Kamer het wetsvoorstel zal goedkeuren en hoe lang het daarna zal duren voordat deze wet in werking treedt, maar het is dus mogelijk dat er overlap zal ontstaan tussen dit wetsvoorstel en de onderhavige wetswijziging.
Vervolg
De nieuwe wet is in werking getreden met ingang van de dag na de datum van uitgifte van het Staatsblad waarin dit besluit werd geplaatst; dit was op 31 maart 2021. Daarmee is het nu mogelijk om op verzoek van huurder een tijdelijke huurovereenkomst te verlengen tot in beginsel maximaal 1 juli 2021, zonder dat van rechtswege sprake is van een huurovereenkomst van onbepaalde tijd.
Marjolein Zinkhann is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.