Praktijkgebieden: Vastgoed
In het arrest van de Hoge Raad van 5 maart 2021 staat de vraag centraal of de gemeente Venray gezien de met een projectontwikkelaar gesloten exploitatieovereenkomst contractueel aansprakelijk is of dat de gemeente slechts aansprakelijk kan zijn op grond van onrechtmatige daad.
Gesloten overeenkomsten
Een projectontwikkelaar was voornemens binnen de gemeente Venray diverse woningen te bouwen. Ten behoeve daarvan heeft eiseres met de gemeente Venray een exploitatieovereenkomst gesloten. In deze overeenkomst heeft de gemeente zich verplicht om zich in te spannen om op basis van een goede ruimtelijke ordening alle ter uitvoering van het project benodigde planologische- en vergunningprocedures tot uitvoering te brengen en af te ronden om te komen tot de door partijen beoogde planuitvoering. Verder heeft de gemeente zich verplicht om zich in te spannen de bouwvergunningen die voor de uitvoering van het project nodig zijn direct na het indienen van elke aanvraag in behandeling te nemen en binnen de gestelde wettelijke termijnen af te handelen.
De projectontwikkelaar had daarnaast met een aannemer een koop- /aannemingsovereenkomst gesloten waarin overeen was gekomen dat de overeenkomst ontbonden mocht worden als eiseres niet uiterlijk 1 april 2010 in het bezit zou zijn van de voor het project benodigde vergunningen. Na deze termijn heeft de derde partij de overeenkomst vanwege het ontbreken van de benodigde vergunningen ontbonden.
Projectontwikkelaar vordert schadevergoeding
De projectontwikkelaar vordert in deze procedure schadevergoeding van de gemeente. Zij heeft aan deze vordering ten grondslag gelegd dat de gemeente door de bouwaanvragen niet tijdig in behandeling te nemen dan wel niet tijdig op die aanvragen te beslissen, is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de exploitatieovereenkomst. Volgens de projectontwikkelaar had de gemeente op grond van de op haar rustende inspanningsverplichting de aanvragen van de voor de planuitvoering noodzakelijke bouwvergunningen direct na indiening in behandeling moeten nemen en binnen de gestelde wettelijke termijnen moeten afhandelen. Het niet tijdig in behandeling nemen van de aanvragen heeft volgens de projectontwikkelaar geresulteerd in het niet tijdig verlenen van de voor de uitvoering van de koop-/aannemingsovereenkomst met de aannemer benodigde vergunningen, met als gevolg dat de aannemer de overeenkomst heeft ontbonden.
Oordeel van de Hoge Raad
De Hoge Raad komt tot het oordeel dat weliswaar de gemeente niet voortvarend heeft gehandeld, maar dat niet is gebleken om in de exploitatieovereenkomst een contractuele aansprakelijkheid te scheppen voor het geval de gemeente niet tijdig zou beslissen op de bouwaanvragen of om een verdergaande aansprakelijkheid te scheppen voor het niet tijdig beslissen, dan die voor een bestuursorgaan bestaat op grond van onrechtmatige daad volgens de rechtspraak van de Hoge Raad. Dit blijkt volgens de Hoge Raad onder meer uit dat de exploitatieovereenkomst geen afwijking van de wettelijke beslistermijnen bevat of een sanctie op het niet nakomen van verplichtingen door de gemeente.
Om die reden is de aansprakelijkheid van de gemeente beperkt tot het geval dat aansprakelijkheid bestaat ingevolge de wettelijke regels van onrechtmatige daad. Volgens de rechtspraak van de Hoge Raad kan aansprakelijkheid in verband met een besluit bestaan op de grond dat het bestuursorgaan te laat op een aanvraag heeft beslist. Overschrijding van de beslistermijn wil echter niet zeggen dat de gemeente per definitie onrechtmatig handelt. Daarvoor zijn bijkomende omstandigheden vereist, zoals de mate van termijnoverschrijding, de oorzaak daarvan en de voor het bestuursorgaan kenbare belangen van de betrokken belanghebbende (zie onder meer het arrest van de Hoge Raad van 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM7040, Eindhoven/Curatoren). Het gaat er dus om of de overschrijding van de beslistermijn in het licht van de omstandigheden van het geval in redelijkheid aanvaardbaar is. Daar was in dit geval sprake van.
Een schadevergoeding als gevolg van niet-nakoming van de exploitatieovereenkomst is in dit geval dus niet mogelijk, het principale beroep wordt – helaas voor de projectontwikkelaar – afgewezen.
Conclusie
Contractuele aansprakelijkheid van een gemeente op grond van een inspanningsverplichting om tijdig te beslissen wordt niet snel aangenomen. Van belang is dat een verdergaande aansprakelijkheid dan de aansprakelijkheid op grond van onrechtmatige daad uit de overeenkomst volgt door bijvoorbeeld een sanctie op te nemen op het niet nakomen van verplichtingen uit de overeenkomst. Voor aansprakelijkheid van een gemeente op grond van onrechtmatige daad moet sprake zijn van bijkomende omstandigheden. Schadevergoeding bij een termijnoverschrijding is dus niet vanzelfsprekend, zelfs niet als met de gemeente in een overeenkomst is vastgelegd dat de gemeente binnen de wettelijke termijnen beslist. Als projectontwikkelaar is het daarom van belang de exploitatieovereenkomst met de gemeente zo vorm te geven dat bij termijnoverschrijding de gemeente wél schadeplichtig is. Als u vragen hebt over een dergelijke overeenkomst, neem dan gerust contact met ons op.
Nicky Loekemeijer is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.