Praktijkgebieden: Huurrecht
Eén van de belangrijkste pijlers van het huurrecht is de regulering van de huurprijzen. De gedachte hierachter is dat zonder huurprijsbescherming de huurbescherming een tandenloze tijger zou worden, de verhuurder zou de huur immers dusdanig kunnen verhogen dat een huurder alsnog genoodzaakt is om te verhuizen. Het huurprijzenrecht voor woonruimte is van dwingend recht (artikel 7:265 BW), oftewel hiervan kan niet worden afgeweken in huurovereenkomsten.
In beginsel gelden de huurprijzen die zijn overeengekomen (artikel 7:246 BW), tenzij uit artikel 7:246 e.v. BW iets anders volgt: een overzicht van de belangrijkste mogelijkheden tot huurprijswijzigingen wordt hieronder beschreven.
De huurder kan binnen 6 maanden na aanvang van de huur de huurprijs laten toetsen door de huurcommissie op grond van artikel 7:249 BW. De huurcommissie doet dan een uitspraak omtrent de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. In lid 2 van dit artikel wordt hiervan afgeweken met betrekking tot huurovereenkomsten van twee jaar of korter. In dat geval kan de huurder zes maanden na afloop van de voor de eerste keer aangegane huurovereenkomst een dergelijk verzoek aan de huurcommissie doen.
Na het verstrijken van deze periode van 6 maanden bestaat er voor de huurder nog een andere optie op grond van artikel 7:252 en 254 BW. Als de huurder meent dat zijn huur te hoog is of dat deze onterecht boven de maximale huurprijsgrens valt kan de huurder een verzoek tot huurverlaging doen aan de verhuurder. Indien de verhuurder hiermee niet akkoord gaat, kan de huurder de huurcommissie verzoeken een uitspraak te doen over de redelijkheid van het verlagingsvoorstel.
Uit artikel 7:257 BW volgt dat de huurcommissie kan bepalen dat de huurprijs op verzoek van de huurder verlaagd moet worden, omdat het pand een gebrek heeft in de zin van artikel 7:241 BW. Dit verzoek moet worden ingediend binnen zes maanden na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder de verhuurder in kennis heeft gesteld van het gebrek. Dit betreft een vervaltermijn.
De servicekosten vallen formeel gezien niet onder de huurprijs (artikel 7:237 lid3 BW), maar zijn toch benoemenswaardig in dit kader. Onder servicekosten wordt de vergoeding verstaan voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte. Doorgaans wordt dit door middel van een maandelijks voorschot in rekening gebracht. De verhuurder hoort op grond van artikel 7:259 BW een overzicht te verschaffen van de werkelijke kosten. Ook dit voorschot kan op verzoek van de huurder worden getoetst door de huurcommissie (artikel 7:260 BW). Indien de huurcommissie oordeelt dat de huurder te veel heeft betaald, kan de huurder dat als onverschuldigde betaling terugvorderen.
Marcel Beekman is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.