Praktijkgebieden: Huurrecht
Op 23 november 2020 is het wetsvoorstel “opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur” in consultatie gegaan. Dit wetsvoorstel maakt het onder andere mogelijk om in een gebied een opkoopbescherming in te voeren, zodat mensen die op zoek zijn naar een koopwoning hierop meer kans maken. Hiermee wordt de positie van starters en van mensen met een middeninkomen verbeterd.
Achtergrond Door het historisch grote woningtekort staat de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen in veel gebieden in Nederland onder druk. Steeds meer koopwoningen worden opgekocht door beleggers. In een schaarse woningmarkt gaat iedere woning die door een belegger wordt gekocht ten koste van de mogelijkheid voor starters of mensen met een middelinkomen om die woning te kopen. Ook kan de opkoop voor verhuur extra druk op de leefbaarheid leggen. Op dit moment zijn er nog geen mogelijkheden voor gemeenten om in de bestaande bouw te sturen op de beschikbaarheid van koopwoningen. Daarom wil het kabinet gemeenten handvatten bieden om te borgen dat goedkope en middeldure woningen in het koopsegment behouden blijven voor kopers die er zelf willen wonen.
Wetsvoorstel Met de opkoopbescherming krijgen gemeenten de mogelijkheid om ervoor te zorgen dat goedkope en middeldure koopwoningen beschikbaar blijven als koopwoningen in buurten waarin er schaarste is aan dat soort woningen of wanneer de leefbaarheid in de betreffende buurt wordt aangetast door de opkoop van deze woningen voor de verhuur. Indien de gemeenteraad na onderzoek besluit een opkoopbescherming voor een bepaalde buurt in te voeren, kan dat in de vorm van een verbod om de woning zonder vergunning te verhuren. De gemeente moet hierbij onderbouwen dat de maatregel noodzakelijk, geschikt en proportioneel is. Tevens moeten categorieën van woningen in de gebieden worden aangewezen waarvoor de opkoopbescherming geldt. Hierbij moet het gaan om goedkope en middeldure woningen.
Het is niet in alle gevallen redelijk om de eigenaar van een koopwoning te verbieden de woning te verhuren. Daarom kan een eigenaar in sommige gevallen een vergunning om toch te mogen verhuren aanvragen bij de gemeente. Gemeenten moeten een vergunning afgeven voor:
Daarnaast kunnen gemeenten aanvullend zelf extra uitzonderingsgevallen aanwijzen die passend zijn bij de problematiek en samenstelling van de buurt waarin de opkoopbescherming wordt ingevoerd, waarbij met een vergunning wel verhuurd mag worden. Dit dienen gemeenten dan wel te onderbouwen.
Het wetsvoorstel betreft een wijziging van de Huisvestingswet 2014. Gemeenten kunnen op basis hiervan regels stellen in de huisvestingsverordening. De opkoopbescherming geldt uitsluitend voor koopwoningen die na invoering ervan in de betreffende buurt worden aangekocht en voor woningen die in verhuurde staat waren voor een periode van minder dan zes maanden op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar.
De wettelijke grondslag voor deze opkoopbescherming in de Huisvestingswet 2014 vervalt in beginsel na drie jaar nadat deze in werking is getreden. Binnen drie jaar wordt er een evaluatie uitgevoerd naar de noodzaak en de relevantie van de regeling door deze in de economische situatie van dat moment te plaatsen. Indien gemeenten de regeling opnemen in de huisvestingsverordening is dat voor een periode van ten hoogte vier jaar. Indien de wettelijke grondslag in de Huisvestingswet 2014 vervalt, dan blijft de verordening nog wel van kracht tot maximaal twee jaar na het vervallen van die wettelijke grondslag.
Vervolg Het wetsvoorstel ligt van 23 november 2020 tot en met 22 december 2020 ter consultatie. Binnen deze termijn kan op het wetsvoorstel worden gereageerd. De reacties waarbij door de inzender is aangegeven dat deze openbaar mag zijn, worden gepubliceerd tijdens de loop van de consultatie. De wet wordt beoogd per 1 april 2021 in werking te treden.
Marjolein Zinkhann is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.