Praktijkgebieden: Vastgoed
Uit de aflevering van De monitor van 19 oktober 2020 blijkt dat het verzakkingsprobleem in Nederland vele malen groter zou zijn dan gedacht was. In meerdere afleveringen, onder de ludieke verzamelnaam “Heel Holland Zakt” probeert het NPO-programma De Monitor aandacht te krijgen voor de verscholen verzakkings- en funderingsproblematiek onder veel Nederlandse woningen. Om de omvang in ieder geval in kaart te brengen heeft het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) een database opgesteld met daarin een label per woning. Per 1 juli 2021 zal deze ook daadwerkelijk gebruikt gaan worden bij de verkoop van woningen.
Het nieuwe label is een initiatief uit de markt en niet een door de overheid opgelegde plicht (in tegenstelling tot de energielabels van woningen). De taxatiebranche heeft in samenwerking met geldvertrekkers een nieuw taxatiemodel Wonen opgesteld, waarin een aantal essentiële wijzigingen zijn opgenomen. Zo dient vanaf 1 juli 2021 te worden aangegeven in de taxatie of er funderingsproblematiek bekend is; wat de oorzaak daarvan is; wanneer de fundering hersteld dient te worden en wat de geschatte kosten zijn van die reparaties. Kortom, geldverstrekkers die nu al een taxatie verlangen bij het verstrekken van een hypotheek zullen inzicht willen krijgen in de staat van de fundering voordat zij overgaan tot het verstrekken van een lening. Volgens de NVM worden op dit moment in 79% van de taxatierapporten geen funderingsproblemen vermeld en staan kopers soms al na enkele jaren onaangename verrassingen te wachten, met alle bijkomende kosten van funderingsherstel.
Via het KCAF is de fundermaps kaart online beschikbaar voor eenieder om in te zien en te bekijken wat de staat is van hun (toekomstige) woning. Het KCAF is druk bezig om deze kaart zo goed mogelijk te updaten en aan de hand van input van eigenaren aan te passen. Indien eigenaren immers recentelijk funderingsherstel hebben gedaan zal dit niet direct opgenomen zijn in de kaart. Via de kaart zal bovendien direct zichtbaar zijn wat de herstelkosten zullen zijn indien herstel nodig is. Het is goed voor te stellen dat huidige eigenaren hun verkoopopbrengst hard achteruit zien gaan indien fundermaps aangeeft dat er voor enkele tonnen aan funderingsherstel nodig is.
Tot januari 2021 is fundermaps openbaar beschikbaar, maar daarna zal deze enkel voor professionals beschikbaar zijn. Het KCAF is nog bezig een wijze te vinden waarop ook particulieren na 2021 ingang kunnen krijgen tot het systeem. Gedacht wordt aan een systeem vergelijkbaar met het kadaster, waarbij met een kleine bijdrage de funderingsgegevens van een pand kunnen worden verkregen.
Huiseigenaren zijn dus gewaarschuwd dat per 1 juli 2021 de geldverstrekkers van kopers inzicht zullen willen in de staat van de fundering van hun pand. Hoewel niet van overheidswege verplicht dwingt de markt op deze wijze af dat openheid wordt gegeven; een bank zal immers geen hypotheek verstrekken zonder inzicht te hebben in staat van de fundering of de herstelkosten. Verwacht wordt dat deze openheid behoorlijk wat invloed zal hebben op de woningwaarde en verkoopbaarheid van honderdduizenden woningen.
Franko Zivkovic – Laurenta is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.