Praktijkgebieden: Huurrecht
In veel gemeenten is de gemeente eigenaar van sportvelden en andere sportaccommodaties. Deze worden verhuurd aan verschillende sportclubs. Zo ook in Amsterdam. In maart besloot de gemeente Amsterdam de tarieven voor de gemeentelijke sportaccommodaties per 1 augustus 2020 fors te verhogen. Dit is vervolgens uitgesteld tot 1 januari 2021 in verband met de gevolgen voor sportclubs van de coronacrisis.
Buitensportclubs worden geconfronteerd een huurverhoging van 12,5%. Binnensporthallen krijgen te maken met een verhoging van 8%. De verhoging van de huur kan grote gevolgen hebben voor een sportclub. Deze kan bijvoorbeeld genoodzaakt zijn de verhoging door te berekenen aan leden door verhoging van de contributie.
Als reden voor de verhoging noemt de gemeente dat de kosten voor het beheer en onderhoud van de sportaccommodaties hard zijn gestegen. De tarieven zijn daarentegen buiten de indexering sinds 2016 niet verhoogd. De verhoging van de tarieven is volgens de gemeente noodzakelijk voor het hoog houden van de kwaliteit en het behoud van de sportvoorzieningen in Amsterdam.
Belang inhoud van de huurovereenkomst Sportclubs worden in veel gevallen aangemerkt als 230a-bedrijfsruimte. Het feit dat in een kantine, kiosk of clubhuis enige horecaservices worden aangeboden maakt dit in veel gevallen niet anders (Gerechtshof Den Bosch, ECLI:NL:GHSHE:2004:AQ5816). De huur van 230a-bedrijfsruimte is gebonden aan weinig regels. De mogelijkheid voor de gemeente om de huur te verhogen moet hiermee in beginsel voortvloeien uit de huurovereenkomst zelf. Uitgangspunt is dat een huurder mag vertrouwen op uitvoering van de huurovereenkomst en daar zijn financiële beleid op mag baseren.
In de huurovereenkomst tussen een sportclub en de gemeente kan een beding zijn opgenomen dat indexering, verhoging van de huur of beiden onder voorwaarden mogelijk maakt. Indien in de huurovereenkomst alleen een indexeringsclausule is opgenomen, is het in beginsel niet toegestaan om de huurprijs bovenop de jaarlijkse indexering te verhogen in verband met iets hoger uitvallende kosten voor de gemeente. Ook wanneer een beding in de huurovereenkomst is opgenomen dat verhoging van de huur mogelijk maakt zal niet elke verhoging toegestaan zijn. Dit zal afhangen van hetgeen in de huurovereenkomst is overeengekomen met betrekking tot de voorwaarden waaronder wijziging van de huurprijs mogelijk is en de daarbij in acht te nemen termijnen en procedures. Indien geen beding in de huurovereenkomst is opgenomen dat verhoging of indexering mogelijk maakt, biedt de overeenkomst geen grondslag voor verhoging en mag de gemeente hier niet zonder meer toe overgaan.
In verband met onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW kan de huur onder sommige omstandigheden in afwijking van de huurovereenkomst worden verhoogd. De noodzaak voor de gemeente om te bezuinigen is in de jurisprudentie behoudens uitzonderingen echter niet aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid die verhoging van de huur voor een sportaccommodatie rechtvaardigt (Rechtbank Rotterdam, ECLI:NL:RBROT:2014:2346).
Conclusie De gemeente Amsterdam heeft de verhoging van de huurprijzen voor sportaccommodaties nu gemeente breed aangekondigd. Hierbij lijkt weinig rekening te zijn gehouden met mogelijk afwijkende voorwaarden waaronder de gemeente met individuele sportclubs een huurovereenkomst heeft gesloten. Wordt uw sportclub geconfronteerd met een plotselinge huurverhoging? Kijk dan goed naar de voorwaarden in de huurovereenkomst en neem bij vragen gerust contact met ons op.
Ruth Beijen is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.