Praktijkgebieden: Huurrecht
Op 17 juli jl. schreven mijn kantoorgenoten Joost van der Grinten en Björn Mulder een blog over de stand van zaken in de rechtspraak met betrekking tot minder huur betalen in tijden van corona. Conclusie van deze blog was dat de rechtspraak wisselend was. De voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam deed diezelfde dag een opmerkelijke uitspraak met betrekking tot huuropschorting in tijden van corona.
De vordering Het W Hotel is een groot hotel in Amsterdam. In het hotel zijn ook een wellness center, zwembad, drie restaurants, een nachtclub en een winkelruimte gevestigd. In verband met het Coronavirus zijn de restaurants in het hotel van 15 maart tot en met 31 mei 2020 op last van de overheid gesloten geweest. Het W Hotel hoefde niet op last van de overheid te worden gesloten, maar is wegens de wegvallende omzet op 18 maart 2020 door Palace Hotel zelf gesloten. De wellness- en fitnesfaciliteiten en het zwembad in het W Hotel moesten wel van overheidswege dicht.
Palace Hotel heeft het gehuurde van 12 maart tot en met 15 juni 2020 dus niet gebruikt. Palace Hotel stelt dat zij na de heropening van de horeca op 1 juni 2020 het hotel en de restaurants vanwege de 1,5 meter eis slechts beperkt kan exploiteren. Palace Hotel stelt bovendien dat W Hotel normaal vooral zakenlieden uit de Verenigde Staten ontvangt, die nog niet welkom zijn in de EU. Ook na 15 juni 2020 stelt Palace Hotel dus niet het volledige huurgenot van het gehuurde te hebben. Het ligt niet in de verwachting dat het toerisme het komende jaar zal herstellen tot het niveau van voor de coronacrisis. Palace Hotel vordert om voorgaande redenen in kort geding een huurprijsvermindering van 100% over de periode van 12 maart tot en met 15 juni 2020 en een huurprijsvermindering van 75% over de periode 16 juni tot en met 31 december 2020. Verhuurder wil uiteraard dat Palace Hotel zich houdt aan de betalingsverplichting uit de huurovereenkomst.
Het oordeel van de voorzieningenrechter
De voorzieningenrechter oordeelt dat de Coronacrisis gelet op de omvang daarvan voor de economie en de maatschappij in beginsel moet worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid. Het gaat hier niet om teruglopende bezoekersaantallen vanwege veranderde marktomstandigheden, maar om het vrijwel geheel wegvallen van het bezoekersaanbod vanwege de Coronacrisis, de maatregelen die de overheden daarop hebben genomen en de invloed van beide op de potentiële bezoekers van het W hotel en de restaurants. Dat zijn geen omstandigheden die voor rekening van Palace Hotel komen en dit valt niet meer onder ondernemersrisico.
Palace Hotel heeft daarnaast volgens de voorzieningenrechter een voldoende spoedeisend belang om, in afwachting van het resultaat van de bodemprocedure, in dit bijzonder slechte jaar te weten waar zij aan toe is met de verplichting tot huurbetaling.
Om voorgaande redenen schort de voorzieningenrechter de verplichting van Palace Hotel tot betaling van de huur over het tweede kwartaal van 2020 op voor 50%, over het derde kwartaal van 2020 voor 40% en over het vierde kwartaal van 2020 voor 25%, steeds totdat in de door Palace Hotel aan te spannen bodemprocedure zal zijn beslist. Dit komt neer op een huurvermindering van bijna twee miljoen euro. Hieraan verbindt de voorzieningenrechter wel de voorwaarde Palace Hotel binnen één maand na de mondelinge behandeling een bodemprocedure aanhangig heeft gemaakt.
Conclusie
De voorzieningenrechter acht de omstandigheden als gevolg van corona als onvoorzien. De huurder van het W Hotel mag om die reden een deel van de huurprijs wegens Corona opschorten op voorwaarde dat zij op korte termijn een bodemprocedure start. De bodemrechter zal dus bepalen of dit voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter stand houdt.
Nicky Loekemeijer is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.