Praktijkgebieden: Ruimtelijke ordening, Vastgoed
Inleidend
De ruimtelijke ontwikkeling van een gebied en het daarmee samenhangende kostenplaatje behoren primair tot de taken en de verantwoordelijkheid van de gemeente. Toch kan het voorkomen dat de initiatiefnemer van een ruimtelijke ontwikkeling verplicht wordt om bij te dragen in de kosten. Dat kan gerechtvaardigd zijn als de gemeente kosten moet maken ten behoeve van die ontwikkeling, zoals plan- en voorbereidingskosten en de realisatie van voorzieningen van openbaar nut. De verplichting voor de initiatiefnemer om bij te dragen in de kosten en de verplichting van de gemeente om haar kosten te verhalen vinden beide hun grondslag in de Wet ruimtelijke ordening (Wro). In de context van grondexploitatie kan de gemeente haar kostenverhaal baseren op het publiekrecht (met een exploitatieplan en omgevingsvergunning) of op het privaatrecht door het sluiten van een (anterieure of posterieure) exploitatieovereenkomst met de private initiatiefnemer.
De regels voor het exploitatieplan staan grotendeels in artikel 6.12 Wro en de wettelijke grondslag voor de exploitatieovereenkomst is artikel 6.24 Wro. Tot het moment dat het besluit over het exploitatieplan wordt genomen, kan nog een anterieure exploitatieovereenkomst gesloten worden. Na de vaststelling van een exploitatieplan bestaat de mogelijkheid om een posterieure exploitatieovereenkomst te sluiten. Uitgangspunt voor de exploitatieovereenkomst is dat het een privaatrechtelijk instrument is waarbij partijen volledige contractsvrijheid hebben. De gemeente kan via het privaatrecht een hoger geldbedrag bedingen, dan het bedrag dat afgedwongen kan worden middels een exploitatieplan of een omgevingsvergunning.
Kostenverhaal door middel van het publiekrecht is beperkt tot het bedrag van de grondopbrengsten van de grondexploitatie (artikel 6.16 Wro). Daarmee wordt een initiatiefnemer onder andere beschermd tegen de situatie dat eventuele financieringstekorten van de grondexploitatie ongerechtvaardigd verhaald worden. Het gerechtshof Den Haag heeft recent een arrest (ECLI:NL:GHDHA:2020:545) gewezen waarin de verhouding tussen een posterieure exploitatieovereenkomst en de regel van artikel 6.16 Wro uitgelegd wordt. In deze blog wordt dit arrest besproken.
Feiten van het arrest
De rechtszaak was aangespannen door de projectontwikkelaar Hoogeland Vastgoed B.V. tegen de gemeente Westland. De gemeente had in 2011 het ‘Exploitatieplan Hoogeland Deelgebied ll’ vastgesteld. In 2012 hadden partijen een posterieure exploitatieovereenkomst gesloten met het oog op een samenwerking bij de ontwikkeling van een perceel door de bouw van 16 koopwoningen. Hoogeland Vastgoed weigerde na verloop van tijd om al zijn betalingsverplichtingen op grond van die overeenkomst na te komen. De gemeente Westland is vervolgens naar de rechter gestapt. Het geschil ziet derhalve op de betaling van de exploitatiebijdrage zoals deze is vastgelegd in de posterieure exploitatieovereenkomst.
Hoogeland Vastgoed heeft aangevoerd dat de overeengekomen exploitatiebijdrage in strijd is met artikel 6.16 Wro vanwege een ‘negatief exploitatieresultaat’ ofwel de tegenvallende grondopbrengsten. Deze stelling werd onderbouwd met de volgende redenering. De gemeente is gehouden om de financiële haalbaarheid van een ruimtelijke ontwikkeling (vooraf) te beoordelen en de kosten en opbrengsten inzichtelijk in het exploitatieplan vast te leggen. Indien sprake is van een negatief saldo, dan is gemeente verantwoordelijk voor de compensatie daarvan of de gemeente kan kiezen voor de vaststelling van een ander exploitatieplan. Het laatste was niet gebeurd. Gelet op de regel van artikel 6.16 Wro kan de gemeente de kosten verhalen tot maximaal het bedrag van de opbrengsten. De exploitatiebijdrage die Hoogeland Vastgoed moest betalen, was hoger dan het bedrag van de opbrengst in het exploitatieplan. Volgens Hoogeland Vastgoed zou dit niet stroken met de verhaalsystematiek van de Wro.
Oordeel gerechtshof
Het gerechtshof ging niet mee met bovenstaande stelling en redenering en wijst de vorderingen van Hoogeland af. In overweging 10 van het arrest is te lezen dat artikel 6.16 niet bepaalt dat er geen negatief resultaat kan volgen uit een posterieure exploitatieovereenkomst voor een ontwikkelaar. Sterker nog: de posterieure exploitatieovereenkomst valt onder het regime van artikel 6.24 Wro. Alleen een exploitatieplan dient te worden getoetst aan artikel 6.16 Wro. Nadat het exploitatieplan formele rechtskracht heeft gekregen moet aangenomen worden dat de begroting van de grondexploitatie juist is en op juiste wijze tot stand is gekomen. Een toets van het exploitatieplan aan artikel 6.16 Wro is dus in feite niet meer aan de orde zodra sprake is van een onherroepelijk exploitatieplan. Het gerechtshof gaat er daarom vanuit dat de exploitatiebijdrage de opbrengsten uit de grondexploitatie ten tijde van het vaststellen van het exploitatieplan niet oversteeg. Ook in het geval dat later blijkt dat de exploitatie niet winstgevend is, blijft een ontwikkelaar gehouden aan de betalingsverplichtingen in de posterieure exploitatieovereenkomst.
Bij overeenkomstige zaken kan een vastgoed advocaat raadzaam zijn. Een vraag of adviesgesprek inplannen? Neem direct contact met ons op.
Sihem Ajouaou is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.