Praktijkgebieden: Huurrecht
Jarenlang was het vaste jurisprudentie dat een overeengekomen bedrag voor servicekosten redelijk moest zijn, in die zin dat het in redelijke verhouding moest staan tot de waarde waarvoor de servicekosten werden betaald. Het Gerechtshof Amsterdam heeft echter op 30 oktober 2018 een opmerkelijk arrest gewezen waarin het tot de conclusie kwam dat de betalingsverplichting van de huurder het bedrag beloopt dat tussen huurder en verhuurder is overeengekomen, de contractsvrijheid stond volgens het Hof voorop. Volgens het Hof hoeft tussen de in de huurovereenkomst overeengekomen servicekosten en de werkelijke kosten geen relatie te bestaan. Over de wisselende rechtspraak met betrekking tot dit onderwerp schreef ik eerder al een blog.
Arrest Hoge Raad De Hoge Raad heeft in het arrest van 24 april 2020 korte metten gemaakt met het arrest van het Hof. De Hoge Raad oordeelt dat de uitleg van artikel 7:259 lid 1 BW, die de contractsvrijheid bij het sluiten van de huurovereenkomst voorop stelt in die zin dat de betalingsplicht van de huurder voor kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten het bedrag beloopt dat hiervoor bij het sluiten van de huurovereenkomst is overeengekomen, niet juist is.
Artikel 7:259 lid 1 BW, eerste zinsnede luidt:
“De betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten beloopt het bedrag dat door de huurder en verhuurder is overeengekomen..”
De Hoge Raad oordeelt dat deze zinsnede moet worden begrepen als dat deze verwijst naar overeenstemming tussen de huurder en de verhuurder naar aanleiding van de jaarlijks (lid 2 van artikel 7:259 BW) of na beëindiging van de huurovereenkomst (lid 3 van artikel 7:259 BW) door de verhuurder te verstrekken specificatie van de kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten.
De uitleg van het Hof zou bovendien ertoe leiden dat de in artikel 7:259 leden 2 en 3 BW opgenomen verplichting van de verhuurder om een specificatie van die kosten te verstrekken, zinledig zou zijn bij huur van geliberaliseerde woonruimte. Ook zou die uitleg afbreuk doen aan de verwezenlijking van de aan de huurder in artikel 7:249 BW en artikel 7:259 BW geboden wettelijke bescherming.
De Hoge Raad voegt er nog aan toe dat een redelijke uitleg van artikel 7:259 lid 1 BW meebrengt dat de rechter, bij gebreke van overeenstemming tussen de huurder en de verhuurder, ook bij huur van geliberaliseerde woonruimte de betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten mag bepalen op een bedrag dat in overeenstemming is met de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften of met hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd. Dit voorkomt volgens de Hoge Raad bovendien dat de huurder alleen al door zijn instemming aan de periodieke afrekening van de servicekosten te onthouden, zijn betalingsverplichting kan beperken tot het in artikel 7:259 BW genoemde ‘bedrag dat bij ministeriële regeling is vastgesteld’.
Conclusie Wat door een verhuurder bij een huurder in rekening wordt gebracht ten aanzien van servicekosten moet dus in redelijke verhouding staan tot de werkelijk gemaakte kosten. De huurder kan ook na het sluiten van de huurovereenkomst waarin overeenstemming is bereikt over de hoogte van de servicekosten de rechter vragen de hoogte van die kosten te toetsen. De rechter zal dan de hoogte van de te betalen servicekosten bepalen op een bedrag dat in overeenstemming is met de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften of met hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd.
Nicky Loekemeijer is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.