Praktijkgebieden: Bestuursrecht, Ruimtelijke ordening
Het is in Amsterdam onder voorwaarden mogelijk om een woning voor korte tijd te verhuren aan toeristen. De huiseigenaar moet een vergunning hebben of onder de vrijstellingsmogelijkheid van artikel 3.1.2 lid 5 van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 vallen (per 1 januari 2020 vervangen door de Huisvestingsverordening 2020). Eén van de voorwaarden van deze vrijstelling is dat iedere keer dat de woning wordt verhuurd dit vooraf wordt gemeld. Als hier niet aan wordt voldaan kan het college van B&W een boete opleggen. Een recente uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: ABRvS) draaide om de vraag of een huiseigenaar terecht een boete van 6.000,- opgelegd had gekregen, omdat zonder voorafgaande melding een woning was verhuurd aan toeristen.
De ABRvS oordeelt dat artikel 3.1.2 lid 5 van de Huisvestingsverordening in strijd is met de Huisvestingswet, omdat het alleen mogelijk is om met een vergunning af te wijken van hetgeen is bepaald in artikel 21 van de Huisvestingswet. De in de Huisvestingsverordening opgenomen vrijstelling van de vergunningplicht heeft geen basis in de Huisvestingswet en wordt door de ABRvS dus onverbindend verklaard. Vanaf de uitspraak van de ABRvS mogen daarom geen boetes meer worden opgelegd vanwege het niet doen van een melding voorafgaand aan vakantieverhuur. Het college blijft echter wel bevoegd om een boete op te leggen voor het onttrekken van de woonruimte zonder vergunning (artikel 4.2.2. Huisvestingsverordening 2016). Dit betekent dat iedere keer als een woning zonder onttrekkingsvergunning wordt gebruikt voor vakantieverhuur, in principe een boete opgelegd kan worden. Het is onduidelijk in welke gevallen vanaf nu wel een boete zal worden opgelegd, en in welke gevallen niet. Wethouder Ivens heeft tegenover at5 hierover aangegeven vooral te gaan handhaven bij degene die langer dan 30 dagen verhuurt.
Gevolgen Huisvestingsverordening 2020
De uitspraak is gedaan in een zaak waarop de Huisvestingsverordening uit 2016 van toepassing was. Sinds 1 januari 2020 geldt in Amsterdam de nieuwe Huisvestingsverordening 2020. Hier schreven wij al eerder over (zie onze blog van 15 januari 2020 en 7 juni 2019). In artikel 3.1.2 lid 4 van de nieuwe Huisvestingsverordening is een soortgelijke bepaling opgenomen als in de Huisvestingsverordening 2016. Ook in deze bepaling is vakantieverhuur van een woning onder voorwaarden (waaronder een meldingsplicht) zonder vergunning mogelijk. Voor deze bepaling bestaat dus ook geen wettelijke grondslag.
Conclusie
De Afdeling oordeelt dat de gemeenteraad niet bevoegd was om inwoners vrijstelling te verlenen van de wettelijke vergunningplicht voor vakantieverhuur indien aan de meldplicht werd voldaan. Het college is daarom ook niet bevoegd om een boete op te leggen voor het niet voldoen aan die meldplicht. Voor verhuurders die een vergunning hebben om hun woning voor vakantieverhuur te gebruiken verandert er door de uitspraak niets. Een woning gebruiken voor vakantieverhuur zonder vergunning is vanaf de uitspraak illegaal, het is immers niet mogelijk om door het doen van een melding nog onder de vrijstellingsmogelijkheid te vallen. Het college kan nog steeds boetes opleggen, maar in welke gevallen dit vanaf de uitspraak precies zal gebeuren is onduidelijk. Als de gemeente meer duidelijkheid wil creëren moet de Huisvestingsverordening worden aangepast. Het lijkt dus aannemelijk dat de nieuwe Huisvestingsverordening 2020 op heel korte termijn alweer aan wijziging toe is.
Marcel Beekman is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied bestuursrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.