Onderbouwing inroepen financieringsvoorbehoud

In de meeste koopovereenkomsten voor een woning is een financieringsvoorbehoud opgenomen. Dit houdt in dat na het ondertekenen van de koopovereenkomst de koper binnen een in die overeenkomst bepaalde termijn de overeenkomst nog kan ontbinden als de koper de financiering niet rond krijgt (behoudens de wettelijke bedenktermijn voor particulieren van drie dagen). Dat dit nog wel eens fout gaat, blijkt uit een recent arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden.

De koopovereenkomst
In deze zaak was een koopovereenkomst voor een woning gesloten met daarin een ontbindende voorwaarde voor de koper, inhoudende dat de koper de overeenkomst kon ontbinden indien niet uiterlijk op […] voor de financiering van de woning een hypothecaire geldlening of een aanbod daartoe had verkregen. In aanvulling hierop bevatte de koopovereenkomst de verplichting voor de koper om de ontbinding ‘goed gedocumenteerd’ te onderbouwen, waaronder volgens de koopovereenkomst moest worden verstaan dat in ieder geval één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper diende te worden overlegd. Indien de mededeling niet goed gedocumenteerd zou zijn, behoefde de verkoper geen genoegen te nemen met ontbinding.

Daarnaast bevatte de koopovereenkomst – als gebruikelijk – een ontbindende voorwaarde voor beide partijen, inhoudende dat indien één van partijen na ingebrekestelling nalatig is of blijft in de nakoming van de overeenkomst, een opeisbare boete van 10% van de koopovereenkomst wordt verbeurd. De koper dient hiertoe een bankgarantie te stellen of een waarborgsom te storten.

Ontbinding?
Nadat de termijn voor het inroepen van de ontbinding door de koper met instemming van de verkoper eenmalig was verlengd, heeft koper op de laatste dag het financieringsvoorbehoud ingeroepen om de koopovereenkomst te ontbinden. Telefonisch en per e-mail heeft koper aan verkoper meegedeeld dat zij geen akkoord heeft gekregen op de financiering. Acht dagen later ontvangt koper van verkoper het bericht dat de koop niet is ontbonden, omdat de ontbinding niet onderbouwd was met een afwijzing van een bank/geldverstrekker. Daarnaast had koper in strijd met de koopovereenkomst nog geen bankgarantie gesteld/waarborgsom gestort. De verkoper ontbindt hierop vervolgens de koopovereenkomst en verzoekt de koper over te gaan tot betaling van de contractuele boete ter hoogte van 10% van de koopsom.

Het Hof oordeelt vrij eenvoudig dat de koopovereenkomst door de koper niet is ontbonden, nu niet aan de in de koopovereenkomst opgenomen voorwaarde was voldaan dat de ontbinding gedocumenteerd moest worden onderbouwd. Omdat koper geen bankgarantie had gesteld of een waarborgsom had gestort, had de verkoper wel het recht de koopovereenkomst te ontbinden en is de contractuele boete verbeurd geraakt.

Matiging?
De koper heeft vervolgens nog een beroep gedaan op matiging van de contractuele boete (die neerkwam op €25.250,-). De Hoge Raad heeft in dit verband eerder geoordeeld dat matiging slechts aan de orde is als toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Hierbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het boetebeding is ingeroepen.

Het Hof oordeelt in onderhavig geval dat het boetebeding in de koopovereenkomst een volstrekt gebruikelijk beding bij koopovereenkomsten van woningen tussen particulieren betreft. Het boetebeding bevat een prikkel tot nakoming van verplichtingen en draagt in zoverre bij aan de rechtszekerheid. Het boetebeding is verder slechts van toepassing op een zwaarwegend te kwalificeren verzuim dat betrekking heeft op het niet meewerken aan de levering dan wel op het niet voldoen van de koopprijs van een woning. Volgens het Hof kan daarom niet lichtvaardig tot matiging van de boete worden overgegaan.

Het feit dat de koper reeds eerder had vermeld dat het onzeker was of zij de financiering rond zou krijgen en dat zij op het moment van het hoger beroep een bijstandsuitkering genoot is volgens het Hof onvoldoende voor matiging van de boete. Ook het feit dat de woning later tegen een hogere prijs aan een andere koper was verkocht was volgens het Hof onvoldoende voor matiging van de boete.

Conclusie
Eindoordeel luidt dus dat de koper de koopovereenkomst niet rechtsgeldig heeft ontbonden. De verkoper heeft de koopovereenkomst wel rechtsgeldig ontbonden nu geen bankgarantie was gesteld/waarborgsom was gestort. De boete is dus door koper aan verkoper verschuldigd.

Let dus bij de ontbinding van een koopovereenkomst voor een woning goed op een aantal zaken in de koopovereenkomst:

• De termijn waarbinnen de ontbinding moet worden ingeroepen na ondertekening van de koopovereenkomst (en wanneer deze door de verkoper of diens makelaar moet zijn ontvangen);
• De vereisten voor een rechtsgeldige ontbinding van de koopovereenkomst.

Nicky Loekemeijer is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.

Stel je vraag!

Heeft u vragen?

Silvan Boer

+31 20 5313031

boer@wieringa.nl

Naam(Vereist)

Telefoon

E-mailadres

Vraag(Vereist)

Email

Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.