Praktijkgebieden: Energietransitie
Zonnepanelen worden steeds populairder. Begin 2019 lagen er al op 600.000 huizen zonnepanelen. Vooral bij Nul op de Meter-woningen (NOM-woningen) worden zonnepanelen vaak geplaatst. Het is niet altijd duidelijk of de zonnepanelen een bestanddeel van de woning worden. Of beter gezegd: is er sprake van zaakvorming en natrekking? In dat geval is het onduidelijk van wie de eigenaar is. Dat kan lastig zijn, aangezien steeds meer zonnepanelen via een verhuurconstructie worden aangeboden.
Juridisch kader: zaakvorming en natrekking
Grond en alle gebouwen die met deze grond verenigd zijn, worden als onroerend aangemerkt op grond van artikel 3:3 BW. Alles wat volgens verkeersopvatting onderdeel uitmaakt van een gebouw is een bestanddeel daarvan (artikel 3:4 lid 1 BW). Ook een onderdeel dat zodanig met het gebouw is verbonden dat deze niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis kan worden toegebracht aan een van deze zaken, wordt als een bestanddeel aangemerkt (artikel 3:4 lid 2 BW). Als een bestanddeel wordt toegevoegd, dan wordt deze door zogenoemde natrekking onderdeel van het eigendom van de grond. Dus als een zonnepaneel als bestanddeel kan worden aangemerkt, dan wordt de eigenaar van de grond door natrekking ook de eigenaar van de zonnepanelen. Nu zal dat in de meeste gevallen ook wel de bedoeling zijn, maar soms ook niet. Want wat gebeurt er bijvoorbeeld als een huurder zonnepanelen op het dak van zijn woning wil plaatsen?
Toepassing op zonnepanelen
Er bestaan verschillende soorten zonnepanelen: geïntegreerde zonnepanelen en niet-geïntegreerde zonnepanelen. In de eerste vorm maken de zonnepanelen een integraal onderdeel uit van het dak. Zo bestaan er zonnepanelen in de vorm van een dakpan. Over deze vorm van zonnepanelen zal weinig discussie bestaan dat deze op grond van artikel 3:4 lid 2 BW zullen worden aangemerkt als bestanddeel van de hoofdzaak.
De tweede vorm komt vaak voor. De zonnepanelen worden dan bijvoorbeeld geplaatst op al bestaande daken. De zonnepanelen worden dan op het dak gemonteerd. Indien deze kunnen worden afgescheiden zonder beschadiging van betekenis zullen deze over het algemeen niet op grond van artikel 3:4 lid 2 BW als bestanddeel van de hoofdzaak worden aangemerkt. Toch kan van die niet-geïntegreerde zonnepanelen niet gesteld worden dat deze per definitie geen bestanddeel zijn van een woning, zo blijkt uit een arrest van het gerechtshof Amsterdam.
Hof Amsterdam: ‘Nul op de meter-woning incompleet zonder zonnepanelen’
In een arrest van het gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2018:2113) wordt overwogen dat een zonnepaneel een bestanddeel van een woning kan worden ongeacht of de zonnepanelen technisch gezien in het dak van de woning zijn geïntegreerd dan wel of deze daarvan eenvoudig (zonder functieverlies van het dak) kunnen worden verwijderd. Dit is het geval bij een Nul op de Meter-woning waarbij in een belangrijk deel van de energiebehoefte wordt voorzien door energie opgewekt door zonnepanelen. De zonnepanelen zijn daarmee wezenlijk voor het functioneren van deze woningen. De zonnepanelen zijn ter realisering van die functie zodanig in het ontwerp geïntegreerd dat zij daarvan niet kunnen worden afgescheiden zonder dat dit ontwerp en daarmee deze woningen incompleet worden. Daarmee zijn de zonnepanelen (en zonneboiler) een bestanddeel van de woning geworden in de zin van artikel 3:4 BW en kunnen deze derhalve niet als roerend worden beschouwd.
Slot
Zonnepanelen kunnen op meerdere wijzen bestanddeel worden van de woning op grond van artikel 3:4 BW. De zonnepanelen kunnen in het dak geïntegreerd worden, waardoor deze op grond van artikel 3:4 lid 2 beschouwd zullen worden als bestanddeel van de woning. Maar ook los van deze meer technische vraag kunnen zonnepanelen op grond onderdeel worden van de woning. Dit is het geval bij een Nul op de Meter-woning. Deze woningen worden immers incompleet geacht zonder zonnepanelen.
Marcel Beekman is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied energietransitie.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.