Praktijkgebieden: Omgevingsrecht, Ruimtelijke ordening
Op 17 oktober 2019 heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel voor de Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet aangenomen. Het wetsvoorstel regelt de integratie in de Omgevingswet van een aantal instrumenten van grondbeleid, te weten voorkeursrecht, onteigening, landinrichting en kavelruil in het landelijk gebied. Deze onderwerpen zijn nu geregeld in de Wet voorkeursrecht gemeenten, de Onteigeningswet en de Wet inrichting landelijk gebied. Daarnaast maakt het toepassing van de privaatrechtelijke faciliteit van kavelruil ook mogelijk in het stedelijk gebied. Ook bevat het wetsvoorstel een verdere aanpassing van de regeling voor grondexploitatie in de Omgevingswet tot een regeling voor kostenverhaal die ook toepasbaar is bij organische gebiedsontwikkeling. Mijn kantoorgenoot Franko Zivkovic schreef eerder al een blog over het wetsvoorstel waarin hij inzoomde op het voorkeursrecht.
Voordat de Tweede Kamer instemde met het wetsvoorstel, zijn een aantal amendementen aangenomen. Hierop is het wetsvoorstel door de Tweede Kamer gewijzigd. In deze blog zal ik de wijzigingen in het wetsvoorstel zoals doorgevoerd door de Tweede Kamer bespreken, wederom ingezoomd op het voorkeursrecht.
Termijn opnieuw vestigen voorkeursrechtMet betrekking tot het voorkeursrecht zijn een drietal wijzigingen doorgevoerd. De eerste wijziging betreft de termijn voor het opnieuw vestigen van een voorkeursrecht. In de huidige Wet voorkeursrecht gemeenten is de termijn waarbinnen niet opnieuw een voorkeursrecht kan worden gevestigd twee jaar. In de Aanvullingswet grondeigendom was een termijn van drie jaar opgenomen. Bij wijziging is deze termijn weer teruggedraaid naar twee jaar, omdat niet is gebleken dat deze termijn te kort was. Deze termijn blijft dus hetzelfde als in de huidige regeling.
Zelfrealisatie-uitzondering geschraptDe tweede wijziging betreft de uitzondering op de aanbiedingsplicht die was opgenomen in de Aanvullingswet grondeigendom. Deze uitzondering zag op de mogelijkheid tot zelfrealisatie en betrof de grootste wijziging ten opzichte van de huidige Wet voorkeursrecht gemeenten. Op deze nieuwe uitzondering is in de literatuur veel kritiek geuit. Indien de verkrijger bereid en in staat zou zijn de toegedeelde functie waarvoor het voorkeursrecht was gevestigd te verwezenlijken waarvoor hij concrete en op uitvoering gerichte voornemens zou hebben en de beoogde vorm van de ontwikkeling zou in lijn zijn met het omgevingsplan, kon de betreffende overheid bepalen dat zij van het vestigen van een voorkeursrecht af zou zien. Hiermee werd het bij voorkeursrechten mogelijk om een beroep te doen op zelfrealisatie door de verkrijger ter voorkoming van de vestiging van een voorkeursrecht, wat vergelijkbaar zou zijn met het systeem zoals dat thans geldt voor onteigening. Door schrapping van deze uitzonderingsmogelijkheid is een grote wijziging ten opzichte van de huidige wet weggevallen.
Vervaltermijn 5+5De laatste wijziging betreft de vervaltermijn van het voorkeursrecht. In de Aanvullingswet grondeigendom was, in lijn met de huidige Wet voorkeursrecht gemeenten, een vervaltermijn opgenomen van tien jaar na inwerkingtreding van het omgevingsplan (thans: bestemmingsplan/inpassingsplan). Dit is nu gewijzigd in twee termijnen van vijf jaar. Reden hiervoor is dat de vervaltermijn van tien jaar er niet voor zou zorgen dat de overheid het grondbeleid actief bejegent. Met wijziging van deze tien jaar in twee termijnen van vijf jaar vindt er dus na de eerste vijf jaar een heroverwegingsmoment plaats waarop een verlengingsbesluit moet volgen indien de gemeente van oordeel is dat de tweede termijn van vijf jaar nodig is. Tegen dit besluit staat bezwaar en beroep open waardoor de grondeigenaar een extra mogelijkheid krijgt om het voorkeursrecht aan te vechten. Deze wijziging betekent dus een versterking van de positie van de grondeigenaar ten opzichte van de huidige regeling.
ConclusieAls gevolg van bovengenoemde wijzigingen in het wetsvoorstel met betrekking tot het voorkeursrecht is het wetsvoorstel erg vergelijkbaar met de huidige Wet voorkeursrecht gemeenten. De huidige wet wordt slechts in een nieuw jasje gestoken. Het is nog niet bekend wanneer het wetsvoorstel door de Eerste Kamer zal worden behandeld.
Nicky Loekemeijer is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied omgevingsrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.