Praktijkgebieden: Huurrecht, Toezicht en handhaving
Op grond van artikel 7:417, vierde lid, in verbinding met artikel 7:427 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is het verboden om loon in rekening te brengen bij de consument-huurder in het geval waarin een verhuurmakelaar of bemiddelingsbureau zowel optreedt namens de verhuurder als de consument-huurder van woonruimte. Hiervoor is het niet relevant of de bemiddelaar daadwerkelijk loon ontvangt van de verhuurder (vgl.HR 16 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2015:3099).
Naar aanleiding van een aanpassing van de artikelen 7:417, vierde lid, en 7:427 van het BW in juli 2016 heeft de Autoriteit Consument & Markt (hierna: de ACM) een brief gezonden naar verhuurmakelaars waarin zij haar standpunt met betrekking tot de uitleg van deze bepalingen heeft uiteengezet. Voorts heeft de ACM aangegeven dat zij handhavend kan optreden wanneer het gaat om de belangen van meerdere consumenten en sprake is van oneerlijke handelspraktijken. Die brief is op 4 juli 2016 geplaatst op de website van de ACM: https://www.acm.nl/sites/default/files/old_publication/publicaties/16917_brief-aan-verhuurmakelaars-new.pdf.
Recent heeft de voorzieningenrechter van de Rechtbank Rotterdam in een zaak zich uitgelaten of de ACM een dwangsom mocht opleggen aan een huurbemiddelaar wegens het in rekening brengen van bemiddelingskosten aan een consument-huurder.
De huurbemiddelaar betoogde in de zaak dat de handhaving door de ACM in strijd is met het verbod van willekeur en het gelijkheidsbeginsel aangezien de ACM alleen handhavend had opgetreden tegen haar en niet tegen andere huurbemiddelaars in de regio die, gelet op de informatie op hun websites, (ook) bemiddelingskosten in rekening brengen bij aspirant huurders.
De voorzieningenrechter volgde de huurbemiddelaar in haar betoog en kwam tot het (voorlopige) oordeel dat de ACM niet in redelijkheid had kunnen besluiten tot handhavend optreden jegens deze huurbemiddelaar, zonder tegelijk ten minste actie te ondernemen jegens een substantieel aantal directe concurrenten van de huurbemiddelaar in kwestie. De voorzieningenrechter zag daarom aanleiding het dwangsombesluit te schorsen met ingang van de datum van het verzoekschrift.
De uitspraak van de voorzieningenrechter lijkt in beginsel gunstig voor huurbemiddelaars maar schijn kan bedriegen. Immers kan een mogelijk gevolg van deze uitspraak zijn dat de ACM grootschaliger en stelmatiger zal gaan handhaven. Huurbemiddelaars wees gewaarschuwd!
Roos de Grave is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.