Praktijkgebieden: Huurrecht
Het is een doorn in het oog van veel verhuurders: huurders die zonder toestemming het gehuurde onderverhuren. De wet kent als hoofdregel voor woonruimte een verbod voor de huurder tot het in gebruik geven van de woonruimte aan een ander (artikel 7:244 BW). Vaak is onderverhuur ook nog contractueel verboden. Desondanks blijken huurders zich in de praktijk vaak niet aan het onderverhuurverbod te houden. Een verhuurder kan bij verboden onderhuur verschillende maatregelen nemen na ontdekking van de onderverhuur én ter voorkoming van de onderhuur. In deze blog zal ik deze maatregelen kort uiteenzetten.
Ontbinding huurovereenkomst
In artikel 6:265 lid 1 BW staat dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding niet rechtvaardigt. Het onderverhuren van een woonruimte zonder toestemming van de verhuurder kan beschouwd worden als een dergelijke tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Of de huurovereenkomst daadwerkelijk zal worden ontbonden door een rechter bij onderverhuur door de huurder hangt af van de omstandigheden van het geval. Uit jurisprudentie volgt dat rechters vaak ook rekening houden met de belangen van de onderverhuurder, zo kunnen financiële of medische redenen een rol spelen om de onderverhuurder toch niet te ontruimen.
Boetebeding
Vaak nemen verhuurders in (de algemene voorwaarden van) een huurcontract een clausule op dat de huurder een boete dient te betalen indien deze –ondanks een verbod- tot onderhuur overgaat. Voor verhuurders is het van belang om ervoor te zorgen dat dergelijke boetes de ‘redelijkheidstoets’ doorstaan. Op grond van artikel 6:233 sub a BW zijn namelijk onredelijke bezwarende boetebedingen in de algemene voorwaarden vernietigbaar. Daarbij dient een rechter op grond van de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen (93/13/EEG) ambtshalve te toetsen over een sprake is van een ‘oneerlijk beding’ in de zin van deze richtlijn. Het is in dat kader een risico om in de huurovereenkomst meerdere sancties te verbinden aan het overtreden van een bepaling uit het huurcontract (zoals het onderverhuurverbod). Indien bijvoorbeeld in een huurcontract staat opgenomen dat de huurder bij onderhuur een boete verbeurt én de winst moet afdragen van de onderverhuur, dan dit leiden dat (ambtshalve) door een rechter wordt geoordeeld dat er sprake is van een oneerlijk beding als bedoeld in voornoemde Richtlijn.
Winstafdracht
Winstafdracht van de onderverhuur kan op twee manieren worden bewerkstelligd. In de huurovereenkomst kan al een beding worden opgenomen dat de huurder de onrechtmatig verkregen winst uit de onderhuur moet afgedragen aan de verhuurder. Daarnaast kan (ook zonder beding) winstafdracht achteraf worden gevorderd bij de rechter op grond van artikel 6:104 BW. Uit jurisprudentie volgt dat voor een vordering tot winstafdracht het noodzakelijk is dat de verhuurder schade heeft geleden door de onbevoegde onderhuur. Deze schade kan bijvoorbeeld zien op kosten voor de instandhouding van een anti-woon fraude team. Het aantonen van dergelijke schade zal in praktijk voor particuliere verhuurders lastig zijn waardoor een bepaling tot winstafdracht in de huurovereenkomst de voorkeur kan hebben.
Conclusie
Na het ontdekken van onderverhuurder is het in bepaalde gevallen mogelijk om de huurovereenkomst met de huurder te laten ontbinden bij de rechter, in sommige gevallen kan daarbij eveneens winstafdracht van de onderverhuur worden gevorderd. Om onderverhuur te voorkomen kan de verhuurder een boetebeding en/of een beding tot winstafdracht opnemen in de huurovereenkomst. In gedachten hierbij moet worden gehouden dat dergelijke bedingen niet onredelijk mogen zijn. Laat u daarom goed juridisch adviseren bij het opstellen van de huurovereenkomst.
Roos de Grave is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.