Praktijkgebieden: Huurrecht
De mogelijkheid om een woningcomplex tot zogenaamde Nul-op-de-Meter- woningen (NOM-woningen) te renoveren, blijkt na een vonnis van Rechtbank Amsterdam (helaas) geen vanzelfsprekendheid.
De gedachte achter NOM-woningen is dat de woning gemiddeld net zoveel energie produceert als in de woning aan energie wordt verbruikt. Om dit te bereiken wordt de woning geïsoleerd, worden zonnepanelen aangebracht en in plaats van verwarming op gas wordt een individuele warmte-unit (warmtepomp) die werkt op elektriciteit geplaatst. Kortom, het doel van NOM-woningen is om de huurder (nagenoeg) volledig in zijn eigen energievraag te laten voorzien.
RenovatievoorstelIn de onderhavige zaak heeft ‘Woningstichting Eigen Haard’ op 23 november 2016 aan huurders in haar woningcomplex een renovatievoorstel in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW gedaan. Eigen Haard wenst met voortzetting van de huurovereenkomsten over te gaan tot renovatie. Een belangrijk onderdeel van het voorstel van Eigen Haard is het renoveren van de appartementen tot NOM-woningen. Bij dit voorstel hoort een door de huurders te betalen maandelijkse Energieprestatievergoeding (EPV), naast de huurprijs en de bijkomende kosten als bedoeld in art. 7:237 lid 3 BW (servicekosten). De EPV zou in de plaats moeten komen van de huidige kosten voor gas en elektriciteit. Ook zou als gevolg van de renovatie (woningverbetering) de huurprijs met € 45,00 per maand worden verhoogd.
De huurders hebben om verschillende redenen bezwaar tegen het renovatievoorstel van Eigen Haard en derhalve het voorstel niet geaccepteerd, waarna Eigen Haard de redelijkheid van het voorstel ter toetsing aan de rechter heeft voorgelegd. In de procedure staat dan ook de vraag centraal of het renovatievoorstel van Eigen Haard redelijk is in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW en rekening houdt met zowel de belangen van de verhuurder als de huurder. In het bijzonder staat de vraag centraal of de voorgenomen EPV en de huurprijsverhoging vanwege woningverbetering redelijk zijn.
Met betrekking tot de voorgenomen EPV dient de vraag te worden beantwoord of redelijkerwijs te verwachten is dat enerzijds de aan te brengen voorzieningen een zodanig isolerende werking zullen hebben dat de warmtevraag binnen de voor de EPV genoemde normen valt en anderzijds dat – in het verlengde daarvan – sprake is van gelijkblijvende woonlasten van de huurders. De rechtbank meent dat Eigen Haard deze vraag onvoldoende heeft kunnen beantwoorden. Hoewel de kantonrechter een bepaalde mate van onzekerheid over resultaten van de energiebesparingsmaatregelen onvermijdelijk acht, kleven er in casu te veel onzekerheden aan het renovatievoorstel: de voorgenomen EPV is dus niet redelijk.
Ten aanzien van de voorgestelde huurverhoging van €45,00 wordt vastgesteld dat de renovatiekosten die aan het voorstel ten grondslag liggen voor het overgrote deel kosten zijn die betrekking hebben op het aanbrengen van de NOM-installatie, terwijl de NOM-installatie uit de EPV-vergoeding zou moeten worden betaald. De voorgenomen huurprijsverhoging wordt dan ook onredelijk geacht (naast de EPV-vergoeding).
Concluderend, het renovatievoorstel wordt door de rechtbank onredelijk geacht: de vordering van Eigen Haard wordt afgewezen.
Gevolgen? De afwijzing van de vorderingen van Eigen Haard en derhalve de onredelijkheid van de EPV-vergoeding en huurprijsverhoging heeft logischerwijs tot gevolg dat deze NOM-woningen (nog) niet kunnen worden verwezenlijkt; een gemiste kans in het kader van de duurzaamheidsopgave.
Om NOM-woningen wél verwezenlijkt te krijgen doet men er goed aan om een renovatievoorstel deugdelijk te onderbouwen, inhoudende dat de resultaten in bepaalde mate ‘zeker’ moeten zijn en huurders de garantie moeten hebben dat de overgang naar de NOM-woningen niet tot hogere woonlasten zal leiden.
Deze blog is mede tot stand gekomen door bijdragen van Mehraban Mameli, voorheen verbonden aan Wieringa Advocaten als student stagiair.
Dominique de Haas is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.