Praktijkgebieden: Ondernemingsrecht, Ruimtelijke ordening
De Amsterdamse woningmarkt kent een steeds grotere schaarste. Met dit in het achterhoofd heeft het college van B&W een aantal wijzigingen op de Huisvestingsverordening voorgesteld. Deze wijzigingen zijn vervat in het concept Huisvestingsverordening Amsterdam 2020. Het concept ligt ter inzage, inspraak is mogelijk tot en met 13 juli 2019.
Wat is een Huisvestingsverordening?
De Huisvestingswet biedt gemeenten instrumenten om te sturen op de verdeling van schaarse huurwoningen en op het behoud en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. De gemeenten regelen dit lokaal in een Huisvestingsverordening.
De in de Huisvestingsverordening geregelde onderwerpen ‘het in gebruik nemen of geven van goedkope woonruimte’ en ‘het wijzigen van de bestaande woonruimtevoorraad’ hebben een beperkte geldigheidsduur van 4 jaar (artikel 4 lid 1 van de Huisvestingswet). De huidige Huisvestingsverordening stamt uit 2016 en is sindsdien jaarlijks gewijzigd. Voor 2020 wordt vanwege de wettelijke geldigheidstermijn een nieuwe Huisvestingsverordening vastgesteld. In deze blog wordt een aantal wijzigingen aangestipt.
(Air)BnB, Bed & Breakfast
Het college wenst de leefbaarheid in de populaire delen van de stad te kunnen beschermen door per wijk te bepalen hoeveel B&B’s er maximaal gevestigd mogen zijn. Er wordt een quotum ingevoerd voor alle 99 wijken in Amsterdam, gekoppeld aan een vergunningplicht (artikel 3.3.6 derde lid). In de Huisvestingsverordening wordt rekening gehouden met de Europese Dienstenrichtlijn. In het voorgestelde artikel 3.3.6 vierde lid erkent het college dat indien de vraag naar B&B vergunningen groter is dan het aanbod, de vergunning schaars wordt. Op grond van de Europese Dienstenrichtlijn moet in dat geval de verdeling objectief en eerlijk zijn. In dit artikellid is opgenomen dat in dat geval een loting plaatsvindt. De vergunning zal op grond van artikel 3.3.6 vijfde lid tijdelijk worden verstrekt, voor een duur van maximaal 5 jaar, eveneens vanwege de Dienstenrichtlijn.
Voorrang op middenhuur en sociale huur
In de Huisvestingsverordening worden wijzigingen voorgesteld in de voorrangsregels van huisvesting in het sociale huursegment en middenhuursegment. Het middenhuursegment betreft volgens de (concept) Huisvestingsverordening woningen waarvan op grond van de erfpachtvoorwaarden, private overeenkomsten of het bestemmingsplan voor een periode van ten minste 25 jaar een huurwaarde vanaf de liberalisatiegrens geldt. Deze huurwaarde is vanaf de liberalisatiegrens tot ongeveer € 1.000. De wijzingen die in het onderstaande worden besproken gelden dus enkel voor geliberaliseerde huurwoningen die voldoen aan deze voorwaarden.
De concept Huisvestingsverordening maakt het mogelijk om voorrang te verlenen aan gezinnen en personeel in het onderwijs en de zorg. Deze bevoegdheid volgt uit artikel 14 Huisvestingswet. Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning zal getoetst worden of de desbetreffende groepen aan de vereisten in de (concept) Huisvestingsverordening voldoen. Per groep zal aangegeven worden of de voorrang betrekking heeft op sociale huur en/of middenhuur.
Gezinnen
In de concept Huisvestingsverordening is een regeling opgenomen die inhoudt dat gezinnen voorrang krijgen op middenhuurwoningen (artikel 2.3.5, let op: de verwijzing in dit artikel lijkt onjuist en zal naar alle waarschijnlijkheid naar artikel 2.2.1 lid 1 onder c moeten zijn). Bij het verlenen van de Huisvestingsvergunning wordt op grond van dit artikel voorrang gegeven aan huishoudens met één of meer minderjarige kinderen, die voldoen aan de gestelde inkomenseis, bij middenhuurwoningen die tenminste 61 m2 groot zijn en drie of meer kamers hebben. Deze methode wordt al toegepast bij sociale huurwoningen van corporaties.
Personeel in het onderwijs en de zorg
Het college gaat woningen aanwijzen waarvoor zorg- en onderwijspersoneel met een huisvestingsprobleem voorrang krijgt. Dit kunnen zowel sociale als middenhuurwoningen zijn. Om dit mogelijk te maken voor middenhuurwoningen wordt artikel 2.3.7 opgenomen in de Huisvestingsverordening voor sociale huurwoningen wordt dit gerealiseerd door een aanpassing van artikel 2.4.5. Om in aanmerking te komen voor voorrang zal de woningzoekende bij het aanvragen van een huisvestingsvergunning onder meer een verklaring van de werkgever moeten overleggen dat toewijzing van een woning wenselijk is met het oog op het terugdringen van het tekort aan werknemers in de sectoren onderwijs en zorg in Amsterdam.
Jongeren
In de concept Huisvestingsverordening is een wijziging voorgesteld waardoor jongeren voorrang zullen krijgen op sociale huurwoningen (artikel 2.4.7). Een jongere is: ‘een persoon met een leeftijd van ten minste 18 en ten hoogste 27 jaar’ (artikel 1 onder v). Verder is volgens het voorgestelde artikel 2.4.7 lid 4 vereist dat de jongere de afgelopen zes jaar onafgebroken in de gemeente heeft gewoond, of de afgelopen tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken in de gemeente heeft gewoond (dit is in lijn met de voorwaarden van artikel 14 lid 3 onder b van de Huisvestingswet).
Conclusie
Met de concept Huisvestingsverordening wijzigt de regelgeving onder meer op de punten van (Air)BnB en de voorrangsregeling voor gezinnen, personeel in het onderwijs en de zorg en jongeren. De Huisvestingsverordening wordt na inspraak wellicht nog gewijzigd en zal vervolgens ter vaststelling worden aangeboden aan de gemeenteraad. Wij houden u op de hoogte van deze ontwikkelingen.
Marcel Beekman is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied handel- en ondernemingsrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.