Praktijkgebieden: Vastgoed
Woningen splitsen is inmiddels een populaire Amsterdamse hobby. Niet verwonderlijk, want de verhuur of de verkoop van meerdere ‘kleine’ appartementen levert substantieel meer op dan de verhuur of verkoop van één groot appartement. Maar het motief hoeft niet altijd van financiële aard te zijn; zo kan het splitsen van een woning er ook voor zorgen dat een mantelzorger dicht(er)bij de zorgbehoevende kan wonen, zonder daarvoor privacy te hoeven opgeven.
Het splitsen van een woning is juridisch echter niet eenvoudig en het overtreden van de geldende wet- en regelgeving resulteert dikwijls in hoge boetes. Om u op weg te helpen onderstaand een aantal belangrijke aandachtspunten.
1. Bouwkundig of kadastraal splitsen?
Bouwkundig
De eerste vraag is of u bouwkundig of kadastraal gaat splitsen. Indien u voornemens bent uw pand te splitsen appartementen die u daarna bijvoorbeeld gaat verhuren (maar zelf in eigendom houdt), dan is er sprake van bouwkundig splitsen. Hiervoor heeft u doorgaans ‘slechts’ een omgevingsvergunning voor bouwen nodig.
Kadastraal splitsen
Bent u echter van plan om het pand te splitsen in appartementen die u daarna individueel gaat verkopen, dan noemt men dat een kadastrale splitsing en is er meestal een splitsingsvergunning nodig. Omdat er in dat geval sprake is van nieuwe woningen, worden er andere voorwaarden aan kadastraal splitsen gesteld. Zo moet er een eigen badkamer, keuken en voordeur aanwezig zijn en dienen de appartementen te worden voorzien van een huisnummer.
2. Splitsingsvergunning nodig?
Voor een kadastrale splitsing is (in tegenstelling tot een louter bouwkundige splitsing) doorgaans een splitsingsvergunning nodig. Dit, kort samengevat, wanneer het pand vóór 1940 is gebouwd en/of wanneer het pand/de woning onder de huurtoeslaggrens valt (welke voor 2019 is vastgesteld op € 720,42).
Voorwaarden splitsingsvergunning
Om een vergunning voor een kadastrale splitsing te krijgen, moet het pand aan verschillende bouwkundige eisen voldoen. Zo moet bijvoorbeeld de fundering van goede kwaliteit zijn (minimaal funderingscode 2) en dienen de kwaliteitseisen voor splitsen in acht te worden genomen (die hier kunnen worden gevonden).
Splitsen en erfpacht
Staat het (kadastraal) te splitsen pand op grond die door de gemeente in erfpacht is uitgegeven? Vergeet dan niet dat ook de erfpacht gesplitst moet worden. De nieuwe verdeling van de erfpacht over de ontstane appartementen, kan vervolgens worden verwerkt in de splitsingsakte (die geldt tussen de nieuwe appartementseigenaren).
Splitsingsvergunning aanvragen
Een aanvraag voor een splitsingsvergunning doet u door het invullen van het ‘formulier aanvraag splitsingsvergunning’, dat u stuurt naar het stadsdeel waarin het te splitsen pand gelegen is. Wordt uw aanvraag voor een splitsingsvergunning afgewezen? Dan kunt u tegen dat afwijzingsbesluit in bezwaar, hetgeen afhankelijk van de afwijzingsgrond verstandig kan zijn. Let in dit kader goed op de bezwaartermijn. Laat u die ongebruikt verstrijken, dan is de afwijzing definitief.
3. Gaat u verbouwen?
Of u nu bouwkundig of kadastraal gaat splitsen; vaak dient het pand te worden verbouwd om de splitsing mogelijk te maken. Meestal is er daarvoor een omgevingsvergunning voor bouwen nodig. Voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor bouwen, moet onder meer zijn voldaan aan de vereisten van het bouwbesluit. Zo moet het gebouw brandveilig zijn en moeten de nieuwe appartementen voldoen aan de gestelde geluidwerende maatregelen (doordat in één woning twee woningen gecreëerd worden bestaat er immers sneller gevaar op geluidsoverlast).
4. Vergunning tot woningvorming
Indien het splitsen van de appartementen als doel heeft om deze te verkopen of verhuren, dan kan er op grond van de Huisvestingswet en verordening ook een vergunning tot woningvorming nodig zijn. Het bouwbesluit vereist voor zelfstandige woningen een minimale oppervlakte van 18 vierkante meter, bij onzelfstandige woningen minimaal 12 vierkante meter. Ook de gemeente kan hier verschillende vereisten aan verbinden. In Amsterdam wordt in enkele stadsdelen bijvoorbeeld geen vergunning voor woningvorming meer verstrekt voor woningen kleiner dan 40 vierkante meter.
5. Toestemming VvE
Indien de te splitsen woning onderdeel is van een vereniging van eigenaren (VvE) is het belangrijk om te onderzoeken wat de VvE heeft bepaald over splitsing. In de splitsingsakte van de VvE kan zijn bepaald dat de andere leden van de VvE vooraf met een splitsing moeten instemmen. Is dat niet gebeurd, dan kan het (in het minst gunstige geval) zo zijn dat de splitsing moet worden teruggedraaid of er een hoge schadevergoeding moet worden betaald.
Schrijft de splitsingsakte niets voor over toestemming van de VvE, dan is splitsing doorgaans toegestaan. Dit volgt uit artikel 5:106 lid 3 BW:
“Een appartementsrecht is op zijn beurt voor splitsing in appartementsrechten vatbaar. Een appartementseigenaar is tot deze ondersplitsing bevoegd, voor zover in de akte van splitsing niet anders is bepaald.”
6. Gemeenschappelijke delen
Ook kan het zo zijn dat er voor de splitsing (bouw)werkzaamheden moeten worden verricht aan delen van het pand die mede-eigendom zijn van een ander.
Neem bijvoorbeeld de fundering onder uw pand. Die deelt u in ieder geval met eventuele andere appartementen in het pand (verenigd in de VvE waarvan u ook onderdeel uitmaakt), maar wellicht ook met de eigenaren van een naastgelegen pand. Het komt, zeker in Amsterdam, namelijk regelmatig voor dat de (bouw)muur die uw pand van dat van uw buren scheidt (en de daaronder gelegen fundering) gemeenschappelijk eigendom is. In dat geval heeft u toestemming van uw buren nodig om hieraan te mogen werken.
Voert u de werkzaamheden zonder voorafgaande toestemming uit, dan handelt u per definitie onrechtmatig en kunt u gehouden worden tot betaling van een schadevergoeding. Aan de andere kant; als uw buren toestemming geven, dan kunt u een vergoeding van hen verlangen (ook hun zaak wordt immers verbeterd).
7. Boetes
Wellicht een open deur, maar houdt er rekening mee dat op het niet-naleven van de relevante wet- en regelgeving hoge boetes staan. Bijvoorbeeld bij het ontbreken van een verplichte vergunning voor woningvormen is het college van burgermeester en wethouders bevoegd om op grond van de huisvestingsverordening een boete op te leggen van € 18.000.
Indien u niet zeker weet of u aan alle vereisten heeft voldaan of andere vragen heeft, neem dan gerust contact op.
Dit artikel is mede tot stand gekomen door bijdragen van Marcel Beekman, momenteel als juridisch medewerker verbonden aan Wieringa Advocaten.
Björn Mulder is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.