Praktijkgebieden: Energietransitie
VvE’s kunnen sinds 1 januari 2018 (zie ook deze blog) op grond van artikel 5:126 lid 4 BW een overeenkomst van geldlening aangaan voor de uitvoering van onderhoud of investeringen ter verbetering van de energieprestatie. Wanneer een dergelijke lening wordt aangegaan zijn de individuele appartementseigenaren ingevolge artikel 5:113 lid 5 BW aansprakelijk voor hun aandeel in de uit de lening voortvloeiende schuld.
Artikel 5:126 lid 4 BW luidt als volgt:
‘Tenzij het reglement uitdrukkelijk anders bepaalt, is de vereniging bevoegd een overeenkomst van geldlening aan te gaan.’
In een recente uitspraak van de rechtbank Overijssel (ECLI:NL:RBOVE:2019:1217) diende de kantonrechter te oordelen over de vraag of artikel 38 van het toepasselijke modelreglement 1973 een uitdrukkelijke inperking vormde van de bevoegdheid van de VvE ex art. 5:126 lid 4 BW een lening aan te gaan. Artikel 38 van het betreffende modelreglement luidt als volgt:
“1. Tot het aangaan van overeenkomsten, waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen, die zich over een langere periode dan een jaar uitstrekken, voortvloeien, met uitzondering van de contracten die betrekking hebben op het normale beheer, kan slechts door de vergadering worden besloten, voorzover de mogelijkheid hiertoe uit het reglement blijkt.
2. Van deze bepaling kan zelfs niet met algemene stemmen worden afgeweken.”
Omdat het modelreglement en de splitsingsakte in kwestie niet in een mogelijkheid tot het aangaan van een geldlening voorzagen, was het door de VvE genomen besluit volgens de verzoeker in strijd met artikel 38 modelreglement en derhalve nietig.
De kantonrechter komt tot het oordeel dat in het van toepassing zijnde modelreglement 1973 niet een uitdrukkelijke inperking/uitsluiting is opgenomen en daar ook niet in valt te lezen. De kantonrechter verwijst in dit kader naar de Memorie van Toelichting op de Wet verbetering functioneren van eigenaars, waarin het volgende met betrekking tot artikel 5:126 lid 4 BW is bepaald:
“Tegen de achtergrond van de voorgestelde wijziging -namelijk het bieden van rechtszekerheid aan zowel VvE’s als geldverstrekkers- zullen in het reglement op te nemen voorwaarden of inperkingen zo expliciet mogelijk moeten worden verwoord. In de Modelreglementen van 1973, 1983 en 1992, is bijvoorbeeld opgenomen dat tot het aangaan van overeenkomsten, waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen, die zich over een langere periode dan een jaar uitstrekken, voortvloeien, slechts door de vergadering kan worden besloten, voor zover de mogelijkheid hiertoe uit het reglement blijkt. Een dergelijke regel zal niet voldoende zijn om de expliciete wettelijke regel uit te sluiten. Doorgaans zal een uitsluiting wel bereikt kunnen worden door direct te verwijzen naar de wettelijke bepaling of de term ‘lening’ te gebruiken in de bewuste regeling (“Elke mogelijkheid tot het aangaan van een leenovereenkomst is uitgesloten”).” (..)
Nu artikel 38 van het modelreglement 1973 niet voldoende is om de expliciete wettelijke regel uit te sluiten en er ook geen andere expliciete voorwaarde of inperking in de splitsingsakte of het reglement is opgenomen ten aanzien van het aangaan van leenovereenkomsten komt de kantonrechter tot het oordeel dat het besluit van de VvE tot het aangaan van een Energiebespaarlening niet nietig is.
Wil je als VvE de mogelijkheid tot het aangaan van een geldlening uitsluiten of anderszins beperken dan zal dit expliciet in het reglement of de splitsingsakte van de VvE moeten worden opgenomen.
Anna Zijlstra is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied energietransitie.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.