Praktijkgebieden: Energietransitie, Toezicht en handhaving
Al eerder blogden wij over de verplichting van de verkoper/ eigenaar om bij de verkoop van gebouwen, waaronder bedrijfsruimte en woonruimte, een energielabel te verstrekken. Dit volgt uit artikel 2.1 eerste tot en met vijfde lid van het Besluit energieprestatie gebouwen (het Besluit).
Sinds de inwerkingtreding van artikel 120b Woningwet op 1 juli 2015, kan het niet voldoen aan voornoemde verplichting door de Minister worden gesanctioneerde met een last onder dwangsom of een bestuurlijke boete. In de praktijk werd er echter alleen gebruik gemaakt van de bevoegdheid tot het opleggen van een last onder dwangsom. Voor de hoogte van de dwangsom werd steeds aangesloten bij het wettelijke boetebedrag. De hoogte van de bestuurlijke boete bedraagt vanaf 1 januari 2018, op grond van art. 12ob lid 2 Woningwet en artikel 23, vierde lid van het Wetboek van strafrecht, € 410 voor natuurlijke personen en € 20.750 voor rechtspersonen. Door geen bestuurlijke boete, maar een last onder dwangsom op te leggen werd de overtreder (natuurlijke persoon of rechtspersoon) steeds een tweede kans gegeven om binnen een bepaalde termijn alsnog aan de energielabelplicht te voldoen. In haar uitspraak van 17 oktober 2018 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State een streep gezet door dit bestaande handhavingsbeleid.
Casus
In dit specifieke geval was een woning verkocht zonder dat daarbij door de verkoper een geldig energielabel beschikbaar was gesteld. Vervolgens heeft de Minister op grond van artikel 120b, eerste lid van de Woningwet, aan de verkoper een last onder dwangsom opgelegd om deze ertoe te bewegen alsnog een geldig energielabel aan de koper te verstrekken. Tegen dit besluit is de verkoper in beroep gegaan.
Het oordeel van de Afdeling
Hoewel vaststond dat de verkoper in strijd met artikel 2.1 van het Besluit had gehandeld door de woning te verkopen zonder hierbij een geldig energielabel aan de koper te verstrekken, heeft de rechtbank volgens de Afdeling ten onrechte overwogen dat de Minister de last aan de verkoper mocht opleggen. Een last onder dwangsom moet namelijk uitvoerbaar zijn en daarvan was in dit geval geen sprake. Ten tijde van het opleggen van de last was de woning al verkocht. Appellant was op dat moment dus geen eigenaar meer van de woning. Op grond van artikel 2.1, eerste tot en met vijfde lid van het Besluit rust de verplichting om bij verkoop een geldig energielabel beschikbaar te stellen op de ‘eigenaar’. Alleen ‘labelplichtigen’ kunnen op grond van artikel 2 en 1 van de Regeling energieprestatie gebouwen een energielabel aanvragen. Appellant was na verkoop dus in het geheel niet meer bevoegd nog een energielabel aan te vragen, zodat de opgelegde last niet uitvoerbaar was. Het beroep werd derhalve gegrond verklaard.
Bestuurlijke boete
Nu werpt zich bij u wellicht de vraag op of dit betekent dat op een overtreding van de verplichting tot het beschikbaar stellen van een energielabel door de verkoper in het geheel niet meer gehandhaafd kan worden. Dat is niet het geval. De Minister heeft naast de last onder dwangsom immers ook de wettelijke bevoegdheid om direct een bestuurlijke boete op te leggen. Het ligt dan ook in de lijn der verwachtingen dat de Minister in het vervolg bij overtreding van de energielabelplicht bij verkoop van deze bevoegdheid gebruik zal maken.
Anna Zijlstra heeft bovenstaand blog samen met Bas Hopman geschreven. Bas is student Rechtsgeleerdheid aan de Vrije Universiteit en tot voor kort aan Wieringa verbonden als student-stagiair.
Anna Zijlstra is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied energietransitie.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.