Praktijkgebieden: Vastgoed
Wij blogden eind 2016 al over het voornemen van de minister om middels een wijziging van het Bouwbesluit 2012 het gebruiken van kantoren met een energielabel slechter dan C te verbieden. Op 17 oktober 2018 is de wijziging van artikel 5.11 van het Bouwbesluit, waarmee dit verbod in het leven is geroepen, in werking getreden. Concreet betekent dit dat met ingang van 1 januari 2023 het verboden wordt om kantoorgebouwen in gebruik te nemen of te gebruiken zonder een geldig energielabel als bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen met een energie-index van 1,3 of beter. Omdat er nog gewerkt wordt aan een nieuwe bepalingsmethode voor de energieprestatie is gekozen om niet van de bekende labelklassen te spreken maar van een energie-index. Een energie-index van 1,3 staat op dit moment gelijk aan een labelklasse C. Naar schatting heeft de helft van de kantoren waarop dit verbod van toepassing gaat zijn nog geen energie-label met klasse C of hoger.
De achtergrond van de labelplicht voor kantoren is gelegen in het Energieakkoord voor duurzame groei van 6 september 2013 waarmee wordt gestreefd naar een energie-neutrale gebouwde omgeving in 2050 alsook in het Regeerakkoord 2017 waarin een reductie van de CO2-uitstoot met 49 % in 2030 tot doel is gesteld.
De labelplicht betekent dus dat het vanaf 1 januari 2023 verboden is om een kantoorgebouw in gebruik te nemen of te gebruiken zonder een geldig energielabel van ten minste klasse C. Het is niet duidelijk of dit verbod gericht is op alleen de eigenaren van kantoren of ook op gebruikers anderszins zoals huurders. De letterlijke wettekst 'in gebruik te nemen of te gebruiken' suggereert op zowel de kantooreigenaar als de gebruiker anderszins. De Rijksdienst voor Ondernemen Nederland zegt op haar website in ieder geval dat de huurder van kantoorruimte niet verantwoordelijk is met een uitzondering voor casco verhuur. In een eerdere blog beschreven al wij hoe een verhuurder van een verhuurd pand aan de labelverplichting kan voldoen.
Wanneer er nu nog geen energielabel met klasse C voor een bepaald kantoorgebouw verkregen is, dan is het dus voor kantooreigenaren zaak om voor 1 januari 2023 alsnog een label aan te vragen en voor zover nodig voorzieningen te treffen zodat het kantoorgebouw van voldoende kwaliteit is om een label met een energie-index van 1,3 te krijgen. Als die voorzieningen niet voor 1 januari 2023 getroffen zijn zodat er op dat moment geen energielabel kan worden afgegeven dat aan de minimale energie-index voldoet, dan mag de kantoorfunctie niet in gebruik worden genomen of gebruikt worden. Tegen overtredingen van de labelplicht kan (bestuurs- of strafrechtelijk) handhavend opgetreden worden.
Er zijn in artikel 5.11 Bouwbesluit drie categorische uitzonderingen op de labelplicht gemaakt:
Omdat de labelplicht behoorlijke investeringen vergt van eigenaren van kantoorgebouwen, is er in artikel 5.11 lid 5 een hardheidsclausule opgenomen. Deze houdt in dat kantooreigenaren mogen volstaan met het treffen van maatregelen met een terugverdientijd van tot en met 10 jaar, wanneer de maatregelen die nodig zijn voor de labelplicht een terugverdientijd van meer dan 10 jaar hebben. Dus de kantooreigenaren die kunnen aantonen dat zij voor 1 januari 2023 alle erkende maatregelen hebben genomen met een terugverdientijd tot en met 10 jaar en een geldig op basis van die voorzieningen verstrekt energielabel tonen, kunnen volstaan met een slechtere labelklasse.
Kantooreigenaren doen er dus verstandig aan nu al na te gaan of hun kantoorgebouwen een energielabel met klasse C of hoger hebben. Zo niet, dan zal geïnventariseerd moeten worden of zo’n energielabel zonder meer alsnog verkregen kan worden of dat er voorzieningen aan het kantoorgebouw getroffen moeten worden. Dan zal ook in ogenschouw genomen moeten worden dat het Energieakkoord streeft naar een gemiddeld label A voor kantoorgebouwen in 2030. Niet is uit te sluiten dat tegen die tijd weer verder gaande maatregelen worden genomen, hetgeen betekent dat daar wellicht rekening mee moet worden genomen bij het bepalen van de investering die al dan niet wordt gedaan.
Het is overigens niet zo dat de eigenaren van andersoortige gebouwen op hun lauweren kunnen rusten; het is de verwachting dat ook andere gebouwen zoals winkels, scholen, ziekenhuizen etc. er vroeger of later aan moeten geloven. Vanaf 31 december 2018 moet bovendien elk nieuw gebouw van een overheidsinstelling BENG, dat wil zeggen een Bijna Energieneutraal Gebouw, zijn. En vanaf 31 december 2020 zullen alle nieuwe gebouwen BENG moeten zijn.
Er is dus nog genoeg werk aan de winkel.
Charles Moons is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.