Praktijkgebieden: Vastgoed
Indien een woningcorporatie weigert met een ingeschreven woningzoekende een huurovereenkomst aan te gaan rijst de vraag in hoeverre een woningcorporatie daar de vrijheid voor heeft, gezien haar maatschappelijke zorgvuldigheidsplicht jegens woningzoekenden. In een recente uitspraak van rechtbank Noord-Nederland kwam deze vraag aan de orde.
In artikel 46 Woningwet is bepaald dat een woningcorporatie voorrang dient te geven aan het huisvesten of doen huisvesten van personen die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van hun passende huisvesting. De vraag is of voornoemde bepaling betekent dat een woningcorporatie verplicht dient te contracteren met een (ingeschreven) woningzoekende.
Uit een arrest van de Hoge Raad (Hoge Raad 11 januari 1991, NJ 1992/650, niet gepubliceerd op rechtspraak.nl) volgt dat woningzoekenden geen rechten kunnen ontlenen uit bepalingen in de Woningwet die taken geven aan woningcorporaties. Dit arrest van de Hoge Raad is in 2009 nogmaals bevestigd door het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch.
Het privaatrechtelijke uitgangspunt van contractsvrijheid geldt ook voor woningcorporaties. Dit betekent dat het een woningcorporatie in beginsel vrij staat om wel of niet een (huur)overeenkomst met een woningzoekende aan te gaan. Wel brengt de maatschappelijke verantwoordelijkheid van een woningcorporatie met zich mee dat zich bijzondere gevallen kunnen voordoen waarin de weigering om aan een woningzoekende een woning te verschaffen onrechtmatig is, zo bepaalde onder meer het Gerechtshof ’s-Gravenhage op 24 mei 2011. Wat precies die bijzondere omstandigheden zouden kunnen zijn maakt het hof echter niet duidelijk.
Er wordt regelmatig een beroep gedaan door woningzoekenden op bijzondere omstandigheden (waar een woningzoekende ook de bewijslast voor draagt), als gevolg waarvan de woningcorporatie wél een woonruimte dient te verhuren aan de woningzoekende. Zo ook in de genoemde zaak van rechtbank Noord-Nederland. In deze zaak was tegen deze woningzoekende een ontruimingsvonnis gewezen vanwege (onder meer) de overlast en hinder die zij veroorzaakte bij andere huurders van de woningcorporatie. De woningzoekende meldde zich na de ontruiming zich weer als gegadigde aan voor een woning op de website van dezelfde woningcorporatie. De woningzoekende verkeerde in een slechte medische situatie en verbleef inmiddels op een camping die zij spoedig diende te verlaten vanwege het afsluiten van de nutsvoorzieningen. De woningcorporatie gaf echter te kennen dat de woningzoekende niet in aanmerking kwam voor een huurwoning bij die woningcorporatie en blokkeerde de account van de woningzoekende.
De woningzoekende stapte vervolgens naar de rechter en stelde zich op het standpunt dat gelet op haar medische situatie en het eindigen van het verblijf op de camping, er sprake was van een onhoudbare situatie waardoor de woningcorporatie aan haar een woning diende te verhuren. De woningzoekende vorderde dan ook dat de woningcorporatie haar een huurwoning diende toe te wijzen. De rechtbank volgde het standpunt van de woningzoekende niet en oordeelde dat de woningcorporatie gegronde redenen had om geen huurovereenkomst met de woningzoekende aan te gaan, nu tegen de woningzoekende eerder een ontruimingsvonnis was gewezen vanwege ernstige overlast. De woningcorporatie behoefde volgens de rechtbank geen huurder te aanvaarden die recentelijk er blijk van had gegeven zich niet als een goed huurder te (kunnen) gedragen. Daarnaast had de woningzoekende volgens de rechtbank niet aannemelijk gemaakt welke concrete inspanning zij had ondernomen om bij andere woningaanbieders een woning te vinden. De rechter kwam dan ook tot het oordeel dat de woningcorporatie niet in strijd handelde met haar maatschappelijke zorgvuldigheidsplicht jegens de woningzoekende door haar in de gegeven omstandigheden niet als huurder te aanvaarden.
Er is dus niet snel sprake van bijzondere omstandigheden waardoor een woningcorporatie toch gedwongen kan worden een woning te verhuren aan een woningzoekende die eerder heeft bewezen geen goed huurder te zijn bij diezelfde woningcorporatie.
Roos de Grave is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.