Praktijkgebieden: Huurrecht
Het is op grond van de wet mogelijk voor zowel de huurder als verhuurder van een bedrijfsruimte, zoals horeca en winkels, om op bepaalde momenten de huurprijs aan te passen tot een niveau dat overeenstemt met huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatste gedurende de voorafgaande 5 jaar. De insteek van de regeling is een gerechtelijke procedure om de huurprijs vast te stellen.
De wet bepaalt in artikel 7:303 lid 4 BW dat in het geval de rechter de huurprijs nader vaststelt, de nieuwe huurprijs ingaat op de dag waarop de vordering tot wijzing van de huurprijs is ingesteld, tenzij de rechter op vordering van een van de partijen op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval een andere ingangsdatum vaststelt. Let wel, deze huurprijs kan op een ander moment ingaan indien er sprake is van een verzoek tot de benoeming van een deskundige als bedoeld in artikel 7:304 lid 2 BW. In deze blog wordt artikel 7:304 lid 2 BW verder buiten beschouwing gelaten.
Er moet dus sprake zijn van bijzondere omstandigheden wil de ingangsdatum van de aangepaste huurprijs eerder vallen dan het tijdstip waarop de vordering wordt ingesteld. De Hoge Raad heeft op 4 oktober 2013 hierover als volgt overwogen:
“De rechter is bevoegd een andere ingangsdatum voor de nieuwe huurprijs vast te stellen dan de dag waarop de in art. 7:303 lid 1 bedoelde vordering is ingesteld of het in art. 7:304 lid 2 bedoelde verzoek is ingediend. Hij kan daartoe aanleiding vinden indien een partij in het overleg niet de redelijkerwijs in acht te nemen voortvarendheid heeft betracht." (Hoge Raad 4 oktober 2013, ECLI:NL:HR:2013:856)
In de rechtspraak wordt niet zo vaak aangenomen dat er sprake is van bijzondere omstandigheden in de zin van artikel 7:304 lid 2 BW. Rechtbank Limburg heeft echter recent een uitspraak gedaan waarin bijzondere omstandigheden wel een eerdere ingangsdatum van de nieuwe huurprijs rechtvaardigden (rechtbank Limburg, 18 juli 2018, ECLI:NL:RBLIM:2018:6848)
In deze zaak waren de bijzondere omstandigheden niet gelegen in het feit dat een partij in het overleg niet de redelijkerwijs in acht te nemen voortvarend had betracht, maar wat waren dan wel de bijzondere omstandigheden?
In deze zaak waren huurder en verhuurder, beide professionele partijen, in 2011 een huurovereenkomst aangegaan voor de duur van twee jaar en zeven dagen. Deze huurtermijn leverde een afwijking op van de wettelijke huurtermijn van kort gezegd “vijf plus vijf jaar”. De huurder en verhuurder hadden voor een dergelijke afwijking van de wettelijke termijn goedkeuring moeten vragen aan de kantonrechter, wat zij niet hadden gedaan. In rechte stond vast dat de huurder en verhuurder bewust waren afgeweken van de wettelijke huurtermijn om deze te laten gelijk lopen met de huurperiode in de hoofdhuur.
In 2013 had verhuurder te kennen gegeven dat zij tot een huurprijswijziging wenste te komen. De huurder had vervolgens het beding waarin de afwijkende termijn van de huurovereenkomst was overeengekomen vernietigd waardoor de huurovereenkomst ingevolge artikel 7:292 lid 1 BW geacht moest worden te zijn aangegaan voor de duur van vijf plus vijf jaar. Hierdoor bestond pas na het afloop van de eerste vijf jaar de mogelijkheid voor de verhuurder om aanspraak te maken op huurverhoging. Op 23 december 2015 gaf de verhuurder aan huurder te kennen alsnog aanspraak te willen maken op huurverhoging. Op 20 mei 2017 hadden de door partijen aangezochte deskundige een gezamenlijk rapport uitgebracht omtrent de nieuwe huurprijs. De verhuurder wilde de nieuwe huurprijs instellen met ingangsdatum 23 juni 2016, de huurder was van mening dat de ingangsdatum van het instellen van de vordering als ingangsdatum genomen moest worden, 27 september 2017.
De verhuurder startte een procedure tot vaststelling van de ingangsdatum van de nieuwe huur op 23 juni 2016. In deze procedure voerde de huurder aan dat op grond van artikel 7:303 lid 4 BW het instellen van de vordering als ingangsdatum nieuwe huur genomen moest worden.
De rechtbank oordeelde dat het destijds niet passend was geweest van de huurder om het beding waarin een kortere huurtermijn was overeengekomen (twee jaar en zeven dagen) te vernietigen. De rechter vond het niet passend van de huurder om het beding te vernietigen omdat de huurder bij het sluiten van de huurovereenkomst in afwijking van de wettelijke huurtermijn precies wist wat zij deed en deze afwijking was ingegeven om de termijn van de hoofdhuur gelijk te laten lopen met de termijn van de onderhuur. Deze handelswijze van de huurder rechtvaardigde volgens het oordeel van de rechter een eerder ingangsdatum van de huurprijs.
De bijzondere omstandigheid waardoor een eerdere ingangsdatum voor de nieuwe huurprijs gerechtvaardigd was lag in dit geval dus naar het oordeel van de rechter in het “ongepaste” gedrag van de huurder. De bijzondere omstandigheden als in artikel 7:303 lid 4 BW kunnen aldus de rechtbank Limburg naast vertragingshandelingen van de huurder, gelegen liggen in ongepaste handelswijze van de huurder jegens de verhuurder.
Roos de Grave is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.