Praktijkgebieden: Vastgoed
Achtergrond
Van personen en/of instellingen die meer dan 10 huurwoningen verhuren tegen een huurprjs beneden de huur-liberalisatiegrens, wordt er een verhuurderheffing geheven. Artikel 2(a) Wet Verhuurdersheffing (Wvh) bepaalt dat onder huurwoning valt “een voor verhuur bestemde woning”. De Hoge Raad heeft zich in het arrest van op 17 augustus 2018 uitgelaten over de vraag of woningen die tijdelijk worden verhuurd in afwachting van afbraak ‘voor verhuur bestemde woningen’ zijn en dus onder de verhuurderheffing vallen.
Arrest
In onderhavige zaak heeft een gemeente 92 woningen tijdelijk verhuurd in afwachting van afbraak. Het betreft 62 anti-kraakwoningen waarin tijdelijk huurders werden gehuisvest om leegstand, kraken of verloedering te voorkomen. De 30 andere woningen werden met toepassing van de Leegstandwet verhuurd.
In geschil was of de anti-kraakwoningen en de Leegstandwetwoningen terecht in de verhuurderheffing van deze gemeente zijn betrokken omdat deze waren aangemerkt als ‘voor verhuur bestemde’ woningen in de zin van de Wvh. Het betreffen tijdelijk verhuurde Leegstandswetwoningen en anti-kraakwoningen, waarbij de huurbescherming voor de leegstandswetwoningen in ieder geval uiterst beperkt is.
De Hoge Raad overweegt dat de wetsgeschiedenis geen aanknopingspunten biedt voor een inperking van de categorie voor verhuur bestemde woningen, in die zin dat bepaalde woningen ondanks het feit dat zij worden verhuurd, toch niet als ‘voor verhuur bestemd’ hebben te gelden. Uit de systematiek en parlementaire geschiedenis van de Wvh en opvolger, de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II, volgt dat eenvoud en uitvoerbaarheid bij de vormgeving van de verhuurderheffing een grote rol hebben gespeeld. Beoogd is in elk geval dat bij de bepaling van de belastinggrondslag zoveel mogelijk wordt geabstraheerd van het gedrag en de keuzes van de belastingplichtige. De Hoge Raad neemt daarom als uitgangspunt, mede met het oog op een gelijke behandeling van verhuurders, dat indien een woning op een peildatum daadwerkelijk wordt verhuurd in de zin van artikel 7:201 BW dit meebrengt dat de woning bestemd is voor verhuur.
De Hoge Raad vervolgt dat woningen die leeg staan op het moment van de peildatum maar wel (voor een bepaald bedrag) te huur wordt aangeboden, tevens als voor de verhuur bestemd moeten worden aangemerkt.
Hierop volgt het oordeel dat dat de omstandigheid dat een daadwerkelijk verhuurde woning op termijn is bestemd voor afbraak ten behoeve van stedelijke (her)ontwikkeling, niet eraan in de weg staat dat die woning mede voor verhuur is bestemd. Evenmin doet het feit dat de woning verhuurd wordt met als doelstelling het tegengaan van vandalisme en verloedering hier aan af. Het is dus niet van belang met welke doelstelling de verhuur plaatsvindt.
Saillant detail is dat de Hoge Raad met dit arrest afwijkt van de conclusie van A-G Wattel, die begin 2018 concludeerde dat antikraakwoningen en Leegstandswetwoningen geen ‘huurwoningen’ zijn in de zin van de Wvh. Ten aanzien van Leegstandswetwoningen stelde de A-G dat de wetgever met de verhuurderheffing voor ogen had om de gereguleerde huursector te belasten en dat Leegstandswetwoningen daar niet onder vallen. Voor antikraakwoningen geldt volgens de A-G dat zij voor de toepassing van de verhuurderheffing niet meer bestemd zijn voor verhuur wanneer de reeds aan de woningvoorraad onttrokken woningen bestemd is voor afbraak.
Loes Philipsen is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.