Praktijkgebieden: Huurrecht
De voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam heeft bij tussenvonnis van 26 februari 2018 twee prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld met betrekking tot de uitleg van art. 6:265 BW. In art. 6:265 BW is bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding en haar gevolgen niet rechtvaardigt.
De prejudiciële vragen zijn gerezen in een procedure waarin een Woningstichting (verhuurder) vooruitlopend op een ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde door de huurder heeft gevorderd. De huurder wordt verweten de sociale huurwoning in kwestie geheel of gedeeltelijk, zonder toestemming van de verhuurder, in gebruik te hebben gegeven aan een derde. Dit levert volgens de verhuurder een dusdanig tekortkoming op in de nakoming van de verplichtingen uit huurovereenkomst dat de ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd.
De gestelde prejudiciële vragen zijn:
De Procureur-Generaal heeft inmiddels zijn conclusie genomen. Voor de beantwoording van de prejudiciële vragen, bespreekt de Procureur-Generaal het wettelijke stelsel, de daarop in de literatuur geuite kritiek en, aan de hand van de rechtspraak van de Hoge Raad, het huidige recht. De Procureur-Generaal komt tot de volgende conclusies en antwoorden.
Uit de bewoordingen en de ontstaansgeschiedenis van artikel 6:265 BW blijkt dat in geval van een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis ontbinding van de overeenkomst mogelijk is, tenzij de bijzondere aard of de geringe betekenis van de tekortkoming daaraan in de weg staat. Iedere tekortkoming, ook een geringe – niet-zwaarwegende- tekortkoming, geeft de schuldeiser de bevoegdheid te ontbinden, tenzij. De beoordeling of een ontbinding gerechtvaardigd is, moet plaatsvinden aan de hand van de in art. 6:265 lid 1 BW vervatte tenzij-bepaling, waarop de schuldenaar zelf een beroep zal moeten doen. De rechter mag niet ambtshalve aan de tenzij-bepaling toetsen. In de literatuur wordt verschillend gedacht over de vraag of uit de rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat de tenzij-bepaling terughoudend moet worden toegepast. De Procureur-Generaal is van mening dat dit niet het geval is.
Bij het oordeel over de toepassing van de tenzij-bepaling dient de rechter die over de feiten oordeelt, de wederzijdse belangen tegen elkaar af te wegen, waarbij hij rekening mag houden met alle omstandigheden van het gegeven geval die hij daarvoor van belang acht. Omstandigheden zijn bijvoorbeeld dat er slechts sprake is van een geringe tekortkoming en dat de schuldeiser ook de keuze heeft uit een ‘lichter’ middel dan ontbinding.
Het stelsel van art. 6:265 lid 1 BW geldt ook in huurzaken. De aard van de overeenkomst, zoals een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte, kan van invloed zijn op de vraag of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt, oftewel of een beroep op de tenzij-bepaling wel of niet slaagt. De Procureur-Generaal lijkt echter niet de opvattingen in de literatuur te volgen dat de door de tenzij-bepaling geboden ruimte in het huurrecht anders (beperkter of juist ruimer) is. Alle relevante omstandigheden moeten worden meegewogen, waaronder bijvoorbeeld de omstandigheden dat de huurder evident belang heeft bij instandhouding van de huurovereenkomst en de omstandigheid dat een sociale woonruimte door bijvoorbeeld illegale verhuur langere tijd niet beschikbaar is geweest voor de doelgroep.
De Hoge Raad heeft het laatste woord bij het antwoord op de prejudiciële vragen. Wij houden u hiervan op de hoogte.
Anna Zijlstra is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.