Praktijkgebieden: Vastgoed
Bezitters van appartementsrechten in een Vereniging van Eigenaren (hierna: VvE) kunnen een dusdanige hoeveelheid stemrechten verkrijgen dat zij een meerderheidsbelang in de VvE bemachtigen. Ondanks dat ze daarmee in de positie komen dat zij een stemming kunnen beslissen, is hun meerderheidsstem niet altijd leidend. Degenen die bij de VvE zijn betrokken, waaronder het bestuur en de individuele eigenaren, dienen zich redelijk en billijk naar elkaar te gedragen (art. 2:8 BW). Een besluit dat is genomen binnen een VvE met meerderheid van stemmen kan in ieder geval altijd voor vernietiging bij de kantonrechter worden neergelegd (art. 5:130 BW).
In het kader van een verzoek om vernietiging van een besluit van een VvE wordt besluitvorming, met gebruikmaking van meerderheidsmacht, getoetst aan de vraag of het besluit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is als bedoeld in artikel 2:8 lid 2 BW. Een van de toetsingskaders is daarbij of er sprake is van een eigenaar met een meerderheidsbelang die al dan niet misbruik maakt van zijn stemrecht om gunstige besluiten af te dwingen. Richtinggevend hierbij is een uitspraak van de Hoge Raad inzake een meerderheidsbelang binnen een VvE (29-09-2006). In die uitspraak werd geoordeeld dat de eigenaar (met de meerderheidspositie) misbruik van zijn stembevoegdheid had gemaakt, omdat hij te weinig rekening had gehouden met de belangen van andere eigenaren. Het stemrecht is in beginsel onbelemmerd, maar dit wordt begrensd door de redelijkheid en billijkheid (art. 2:15 juncto 5:130 BW). Daarbij kijkt een rechter ook naar het totaalbelang van de VvE en het betreffende pand, opdat niet eenzijdig enkel het belang van de meerderheids-eigenaar wordt behartigd.
Nog interessanter wordt het wanneer de eigenaar met een meerderheidsbelang zichzelf, dan wel een gelieerde tot bestuurder van de VvE laat benoemen, middels zijn eigen meerderheidsstem. Dit zou tot een tegengesteld belang kunnen leiden tussen enerzijds zijn rol als bestuurder, en anderzijds zijn rol als eigenaar van de meerderheid van de appartementen. Een bestuurder dient immers enkel het gemeenschappelijk belang van de VvE, waar een eigenaar met name zijn eigen belang zal nastreven. In een uitspraak van rechtbank Maastricht (16-5-2011), was zo’n tegengesteld belang aan de orde. De eigenaar met een meerderheidsbelang wilde in dit geval een aan hem gelieerde rechtspersoon benoemen tot bestuurder. De VvE besloot het stemrecht van de eigenaar (met meerderheidsbelang) af te nemen en niet mee te laten wegen in de stemming waarop deze een gang naar de rechter inzette, om zijn stemrecht terug te krijgen. De kantonrechter wees het verzoek af, mede door te verwijzen naar artikel 2:12 BW. Conclusie was, dat in gevallen met strijdige belangen, het stemrecht soms afgenomen kan worden.
Rechtbank Limburg overwoog het volgende wijze in een vergelijkbare uitspraak (05-11-2015):
“Aan groot-eigenaar met een absolute meerderheid van stemmen van de VvE en tevens beheerder van het appartementencomplex wordt het stemrecht ontzegd aangezien er economische motieven aan het besluit van de VvE ten grondslag liggen die zijn ingegeven door een ander belang dan het belang van de grooteigenaar als lid van de VvE, immers zij wijst op haar eigen (financiële) belang als rechtspersoon om met de VVE een beheerovereenkomst aan te gaan.”
Het eventueel ontbreken van een bepaling in de statuten die het stemrecht kan ontnemen bij belangenverstrengeling is daarbij niet relevant, zo overweegt de rechtbank:
“Weliswaar is in de statuten geen bepaling vergelijkbaar met artikel 47 lid 4 modelreglement 2006 – welke bepaling als normstellend mag worden beschouwd, zeker in combinatie met het bepaalde in artikel 2:12 BW – opgenomen, maar dat staat hieraan niet in de weg, nu in een dergelijk geval immers belangenverstrengeling zeer wel denkbaar is indien een groot-eigenaar van haar positie gebruik zou kunnen maken en zij dan in strijd zou handelen met de redelijkheid en billijkheid die artikel 2:8 BW van haar eist.”
Concluderend kan men zien dat de rechter kritisch oordeelt over besluiten die zijn genomen in een situatie waar één eigenaar een meerderheidsstem heeft. Extra kritisch oordeelt de rechter bij een vermenging van rollen, waarbij een eigenaar door dat meerderheidsbelang zichzelf een bestuursfunctie heeft gegeven, dan wel zijn meerderheidsbelang inzet om een gelieerde bestuurder aan te laten stellen.
Franko Zivkovic – Laurenta is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.