Praktijkgebieden: Vastgoed
Om in het kader van het algemeen belang de verwezenlijking van ruimtelijke ontwikkelingen te kunnen afdwingen, kan de overheid het onteigeningsinstrument inzetten. Dit wordt geregeld in de Onteigeningswet. Indien een onteigeningsprocedure succesvol is doorlopen, heeft de overheid, door inschrijving van het door de rechter uitgesproken onteigeningsvonnis, de vrije beschikking over de benodigde gronden voor de beoogde ruimtelijke ontwikkeling.
Volledige schadeloosstellingMet onteigening wordt ingegrepen in het meest omvattende recht dat iemand op een zaak kan hebben, namelijk het eigendomsrecht. De Onteigeningswet voorziet daarom tegenover de gedwongen onteigening, in tegenstelling tot de meeste andere gerechtelijke procedures, in een volledige schadeloosstelling van rechthebbenden die hun rechten als gevolg van de onteigening verliezen. Deze volledige schadeloosstelling voorziet niet alleen in de (markt)waarde van bijvoorbeeld de onteigende grond met de opstallen, maar onder omstandigheden ook een vergoeding van de door de rechthebbende geleden inkomensschade of verplaatsingskosten.
Dubbele redelijkheidstoetsArtikel 50 lid 1 Onteigeningswet ziet daarnaast op volledige vergoeding van zowel de kosten van het verweer tegen de onteigeningstitel als de kosten inzake de procedure over de schadeloosstelling.
Vergoeding van de proceskosten in een onteigeningsprocedure komen dus voor volledige vergoeding in aanmerking, maar alleen indien de gemaakte kosten de dubbele redelijkheidstoets kunnen doorstaan. De advocaatkosten in de gerechtelijke procedure bijvoorbeeld, worden in beginsel volledig vergoed voor zover de kosten volgens de rechter redelijk zijn. Deze dubbele redelijkheidstoets ziet op twee punten, namelijk of:
In een onteigeningsprocedure wordt het in de praktijk altijd als redelijk gezien om kosten te maken voor bijvoorbeeld een advocaat. Ook kosten voor een taxateur of een deskundige worden als redelijk gezien. De meeste discussie ontstaat echter over de vraag of de omvang van de kosten redelijk is.
Uitspraak rechtbank GelderlandDaarop ziet ook de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 28 maart 2018. De betrokken advocatenkantoren hadden in de – volgens de rechtbank ‘niet uitzonderlijk moeilijke’ – onteigeningszaak 552 uur gedeclareerd. Ook de opgevoerde uren van twee van de drie ingeschakelde deskundigen konden volgens de rechtbank niet de dubbele redelijkheidstoets doorstaan. Dit ging om in totaal 195 uur, waarvan 50 uur voor overleg. Juist de inschakeling van meerdere deskundigen had moeten leiden tot een efficiënte en kostenbesparende aanpak van de zaak. De aard en de omvang van de zaken rechtvaardigen daarom niet een dergelijk groot aantal uren, aldus de rechtbank. De rechter heeft daarom de declaraties van zowel de advocaten als de twee deskundigen met 50% gematigd, hetgeen als gevolg heeft dat ruim € 80.000,- niet wordt vergoed.
ConclusieIn een onteigeningsprocedure geldt dat de dubbele redelijkheidstoets met zich meebrengt dat het redelijk moet zijn de kosten te maken én dat de omvang van de kosten redelijk moet zijn om voor volledige vergoeding in aanmerking te kunnen komen. Met name de toets die ziet op de omvang van de gemaakte kosten is een te nemen hobbel. Op grond van de dubbele redelijkheidstoets kan de rechter besluiten de hoogte van de vergoeding te matigen. Het is dus ook bij een onteigeningprocedure van belang dat een efficiënte en kostenbesparende aanpak wordt gehanteerd, ook al geldt dat in beginsel dat de gemaakte kosten voor een volledige vergoeding in aanmerking komen.
Nicky Loekemeijer is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.