Praktijkgebieden: Vastgoed
Op 20 april jl. is de conclusie van procureur-generaal Valk gepubliceerd in het cassatieberoep tegen de uitspraak van het hof Amsterdam van 24 januari 2017. Het hof had in hoger beroep geoordeeld dat de NVM-makelaar aansprakelijk was jegens de koper wegens het feit dat hij de woning niet had opgemeten volgens de voor de NVM-makelaars verplicht gestelde NEN 2580-meetinstructie. Deze norm is door de NVM verplicht gesteld, omdat derden erop moeten kunnen vertrouwen dat het bij de verkoop aangegeven oppervlakte volgens deze norm is gemeten. De makelaar had derhalve volgens het hof in strijd gehandeld met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. Gezien het doel van de meetinstructie kwam de makelaar geen beroep toe op het in de verkoopbrochure opgenomen voorbehoud ten aanzien van de juistheid van de inhoud, noch op de onderzoeksplicht van de koper.
De rechtsvraag die in cassatie voorligt is wat de betekenis is van de NVM-meetinstructie voor de aansprakelijkheid van de makelaar. De AG stelt zich op het standpunt dat het te ver gaat om iedere schending van de meetinstructie door een NVM-makelaar te beschouwen als een onrechtmatige daad jegens de koper en plaatst de betekenis van de meetinstructie nadrukkelijk in de sleutel van de gerechtvaardigde verwachtingen van de koper.
Dat de NVM erkende norm van beroepsethiek inmiddels een regel van ongeschreven recht zou zijn, acht de AG hoogst onaannemelijk. Volgens de AG geldt het uitgangspunt dat als in een bepaalde branche of beroepsgroep een bepaalde handelwijze als ongebruikelijk of zelfs ontoelaatbaar wordt beschouwd, als een omstandigheid die weliswaar gewicht in de schaal legt, maar op zichzelf niet beslissend is. Het gaat erom welk vertrouwen aspirant-kopers in redelijkheid aan de door de makelaar gegeven informatie kunnen ontlenen. Dit is mede afhankelijk van de wijze waarop die informatie is gepresenteerd. Als de makelaar bij de opgave van het gebruiksoppervlakte met zoveel woorden vermeldt dat de opgave berust op een schatting en niet op een nauwkeurige meting, dan is niet voorstelbaar dat een koper erop heeft mogen vertrouwen dat het opgegeven oppervlakte nauwkeurig is weergegeven. Meestal zal er echter alleen een algemeen voorbehoud zijn opgenomen, zoals bijvoorbeeld ‘Aan deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend’. Ook een dergelijke tekst zal de (redelijke) verwachtingen van aspirant-kopers kunnen temperen, maar wel minder evident dan de openlijke mededeling dat de opgave van de gebruiksoppervlakte niet meer dan een schatting is, aldus de AG. Omdat het hof een weging van de redelijke verwachtingen achterwege heeft gelaten acht de AG de klacht gegrond.
Het is nog niet bekend wanneer de Hoge Raad in deze zaak uitspraak doet.
Anna Zijlstra is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.