Praktijkgebieden: Huurrecht
Er is op het moment veel aandacht voor huurwoningen in het ‘middensegment’, ook wel ‘middenhuur’ genoemd. Ook in het NOS-debat van 20 maart jl. werd er stevig over dit thema gediscussieerd. Onder ‘middenhuur’ wordt verstaan huur van woonruimte gelegen tussen de € 710,69[1] tot ongeveer € 1.000,-. Met name in schaarstegebieden, zoals de gemeente Amsterdam is er een ernstig tekort aan woningen in dit middensegment, zodat het voor huishoudens met een middeninkomen zeer moeilijk is een betaalbare woning te vinden. De gemeente Amsterdam wil dit probleem oplossen door middel van de zogenaamde ‘Verordening doelgroepen woningbouw Amsterdam 2018’. Het concept ligt er, inspraak is mogelijk tot en met 3 april 2018.
Wat houdt de doelgroepenverordening in?
Op 1 juli 2017 is het gewijzigde besluit ruimtelijke ordening (Bro) in werking getreden. De opgenomen wijzigingen zorgen ervoor dat het voor gemeenten mogelijk wordt om (door middel van een verordening) voor sommige gebieden in een stad te bepalen dat een bepaald percentage van de te bouwen woningen in het middensegment moet vallen.
Huurverhoging middenhuur
Als een woning in het middensegment valt, dan bepaalt de doelgroepenverordening dat de woning voor aanzienlijke tijd (genaamd de instandhoudingstermijn, in Amsterdam 25 jaar) voor het middensegment beschikbaar moet blijven. Dit zorgt er onder meer voor dat er slechts een geringe jaarlijkse huurverhoging is toegestaan. De jaarlijkse huurverhoging mag er namelijk niet toe leiden dat de huur tijdens de instandhoudingstermijn hoger wordt dan de maximale huurprijs die in enig jaar van de instandhoudingstermijn geldt.
Artikel 2 lid 1 van de (concept)verordening stelt de maximale huur voor middeldure huurwoningen nu op € 985,-. Dit bedrag wordt geïndexeerd en kan dan dus jaarlijks (iets) hoger worden. De huurprijs van een middenhuur woning kan echter nooit sneller stijgen dan overeenkomstig de consumentenprijsindex van het CBS. Waar huurder en verhuurder boven de liberalisatiegrens in beginsel vrijelijk afspraken kunnen maken over de huurprijs en de jaarlijkse huurverhoging, wordt deze bevoegdheid voor middenhuur woningen nu aanzienlijk ingeperkt. Gelet op de doelstelling niet onlogisch, aangezien de huurprijzen voor de middenhuur woningen anders binnen afzienbare termijn weer het oude (hoge) niveau zouden kunnen bereiken.
Huurverhoging vóór inwerkingtreding Verordening
Als gezegd ligt de doelgroepenverordeninig in Amsterdam nu nog ter inzage, deze is dus nog niet in werking getreden. Interessant is derhalve de vraag hoe het in de vorige alinea beschreven probleem kan worden opgelost tot de doelgroepenverordening in werking treedt. Hoe zit het bijvoorbeeld met huurverhoging van woningen die door de gemeente wel al zijn aangewezen als middenhuur, terwijl de verordening nog niet in werking is getreden?
Gemeenten maken hiervoor tot nu toe vooral gebruik van de privaatrechtelijke route. Zo wordt er in omgevingsvergunningen voor bouwen, bij de uitgifte van grond (denk aan uitgifte- en erfpachtovereenkomsten) en andere (anterieure) overeenkomsten overeengekomen/afgedwongen dat ontwikkelaars een bepaald deel van de door hun te bouwen woningen voor een aanzienlijke periode beschikbaar stellen en houden voor het middensegment.
Aandachtspunt
Tot de verordening in werking treedt, moet het reguleren van de huurprijs dus via de privaatrechtelijke weg geregeld worden. De vraag is wel hoe huurders van deze afspraken tussen de marktpartij en de gemeente op de hoogte kunnen komen. Iedere huurder een Wob-verzoek laten doen lijkt mij om verschillende redenen niet wenselijk. Er zijn al gevallen in het middensegment bekend waarbij de verhuurder een huurprijsverhoging met de huurders is overeengekomen die niet past binnen het middensegment. De meeste huurders zullen echter uitgaan van hun huurcontract waarin de verhuurder deze niet-toegestane huurverhoging netjes heeft opgenomen.
Het lijkt mij derhalve niet onverstandig om via de doelgroepenverordening (of tot die tijd in de met marktpartijen te sluiten overeenkomsten), een verplichting voor verhuurders op te nemen om huurders te informeren over de gevolgen van het feit dat zij een woning in het middensegment huren, specifiek met betrekking tot hun jaarlijkse huurverhoging. Dit is overigens ook in het belang van de verhuurder, nu deze niet het risico loopt om na jaren geconfronteerd te worden met claims wegens maandelijks te veel betaalde huur.
Heeft u vragen over het bovenstaande? Schroom dan niet contact op te nemen.
Dit blog is mede tot stand gekomen door bijdragen van Marcel Beekman, momenteel als student-stagiair verbonden aan Wieringa Advocaten.
[1] Woningen met een kale huurprijs lager dan € € 710,69 worden aangemerkt als sociale huur.
Björn Mulder is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.