Praktijkgebieden: Huurrecht
In een recent arrest van het Gerechtshof Den Haag was de vraag aan de orde of dringend eigen gebruik voor een studentenwoning in dat geval reden was tot opzegging van de huurovereenkomst.
De verhuurder, DUWO, verhuurt studentenwoningen. DUWO voert ten aanzien van haar studentenwoningen een actief doorstromingsbeleid. Sinds 2007 sluit DUWO nog slechts campuscontracten af. Dit zijn huurcontracten die inhouden dat een huurcontract met een huurder aan het einde van zijn studie wordt beëindigd, zodat de woning als studentenwoning behouden blijft. Ook met betrekking tot huurcontracten die vóór 2007 zijn afgesloten, die dus nog geen campuscontract inhielden, wenst DUWO de doorstroming te bevorderen.
Op grond van het huurrecht kan een verhuurder van woonruimte de huurovereenkomst slechts opzeggen op een limitatief aantal in de wet genoemde gronden. Eén van die gronden is het dringend eigen gebruik: indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik en blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen, kan de huurovereenkomst door de verhuurder worden opgezegd (artikel 7:274 lid 1 onder c BW). Artikel 7:274d BW bepaalt vervolgens dat onder eigen gebruik in de zin van artikel 274 lid 1 onder c mede wordt begrepen het verstrekken van woonruimte aan een student. Voorwaarde is wel dat de woonruimte krachtens de huurovereenkomst bestemd is voor studenten.
Tussen partijen is niet in geschil dat de huurovereenkomst geen campuscontract inhoudt. De huurovereenkomst was gesloten in 2002, vóórdat DUWO slechts campuscontracten ging afsluiten. Het hof acht daarom alleen 7:274 lid 1 onder c BW relevant en laat artikel 7:274d BW buiten beschouwing. Verhuur aan studenten is echter volgens het hof, een vorm van eigen gebruik door DUWO. Wel moet nog worden voldaan aan de vereisten van artikel 7:274 lid 1 onder c BW: er moet vast komen te staan dat DUWO het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Tevens moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
Voor beantwoording van de vraag of de huurovereenkomst kan worden opgezegd op grond van dringend eigen gebruik acht het hof in beginsel relevant wat het karakter van de woning is. DUWO stelt namelijk dat het gaat om een studentenwoning die daarom als zodanig aan een student moet worden verhuurd, terwijl de huurder zich op het standpunt stelt dat hij van DUWO een gewone (sociale) huurwoning heeft gehuurd. Het hof acht het voldoende aannemelijk dat het complex bedoeld is en gebouwd is als studentencomplex. Hierbij acht het hof onder andere relevant dat volgens een memo uit 1998 vrijgekomen woningen uitsluitend zullen worden toegewezen aan studerende starters. Het is volgens het hof dus niet vereist dat expliciet in de huurovereenkomst is opgenomen dat het een studentenwoning betreft.
In de tweede plaats acht het hof relevant of DUWO de woning nu dringend nodig heeft voor verhuur aan studenten. Voor de beantwoording van deze vraag heeft DUWO volgens het hof voldoende aannemelijk gemaakt dat er in Delft een tekort is aan (betaalbare) studentenwoningen. Het staat DUWO daarom vrij te bewerkstelligen dat studentenwoningen voor studenten beschikbaar blijven.
Tenslotte is volgens het hof voldoende aannemelijk dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Het hof komt tot deze conclusie doordat de huurder niet heeft onderbouwd waarom hij na afronding van zijn studie aan de gemeente Delft gebonden is. Bovendien heeft de huurder geen inkomensgegevens overlegd zodat niet is uitgesloten dat hij ook in de vrije sector een woning kan vinden.
Het hof acht daarom dat het belang van doorstroming op de woningmarkt voor studenten en het daarmee ledigen van woningnood onder een grote groep studenten, zwaarder weegt dan het op zichzelf tevens zwaarwegende belang van de huurder om in de woning te kunnen blijven. DUWO mocht dus op grond van dringend eigen gebruik de huurovereenkomst opzeggen.
Nicky Loekemeijer is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.