Praktijkgebieden: Omgevingsrecht, Ruimtelijke ordening
Op 15 februari 2018 heeft de Rechtbank Amsterdam een uitspraak gedaan met betrekking tot vijf opgelegde lasten onder dwangsom voor het staken en gestaakt houden van het hotelmatig gebruik van vijf verschillende woonboten. De rechtbank diende de vraag te beantwoorden of de vakantieverhuur van de woonboten in strijd was met het bestemmingsplan, meer specifiek of er in casu nog sprake was van ‘hoofdzakelijk gebruik als woonverblijf’ welk begrip door het college van burgemeesters en wethouders van de gemeente Amsterdam nader is ingevuld in de Beleidsregels voor de toeristische verhuur van een woonboot. De rechtbank gaat over tot toetsing van de juistheid van deze invulling.
Wettelijk kader
Anders dan het geval is bij illegale vakantieverhuur van woonruimte, wordt er in het geval van hotelmatig gebruik van woonboten niet op grond van de huisvestingswet (illegale woningonttrekking), maar op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (handelen in strijd met het bestemmingsplan) handhavend opgetreden.
In casu was er sprake van de bestemming ‘Water’ met de aanduiding ‘specifieke vorm van water – ligplaatsen’ en was het toegestaan een woonboot te hebben. Onder ‘woonboot’ wordt blijkens de planregels verstaan ‘een vaartuig, daaronder begrepen een object te water, hoofdzakelijk gebruikt als of bestemd tot woonverblijf’. Wordt de woonboot niet hoofdzakelijk gebruikt als woonverblijf, dan is er sprake van handelen in strijd met het bestemmingsplan en is de gemeente in beginsel verplicht handhavend op te treden.
Beleidsregels
Omdat het begrip ‘hoofdzakelijk gebruik tot woonverblijf’ betrekkelijk vaag is, heeft het college het begrip in de beleidsregels nader uitgelegd en ingevuld. In de beleidsregels stelt het college grenzen aan de incidentele vakantieverhuur. In de beleidsregels wordt aangegeven in welke mate toeristische verhuur van een woonboot is toegestaan om nog te kunnen spreken van ‘hoofdzakelijk gebruik tot woonverblijf’. In totaal zijn er zeven voorwaarden gesteld waaraan de incidentele vakantieverhuur dient te voldoen, te weten:
Toetsing voorwaarden
De rechtbank Amsterdam is van oordeel dat niet alle in de beleidsregels gestelde voorwaarde relevant zijn voor de beoordeling of een woonboot ‘hoofdzakelijk wordt gebruikt als woonverblijf’. Alleen de eerste drie voorwaarden kunnen volgens de rechtbank in de beoordeling of er in strijd met de woonfunctie/het bestemmingsplan worden gehandeld worden betrokken. Wel is de rechtbank van oordeel dat voorwaarde (1) te streng is geformuleerd. Een inschrijving in de Brp levert in beginsel een vermoeden op dat de desbetreffende persoon zijn of haar hoofdverblijf op dat adres heeft, maar deze inschrijving is niet allesbepalend. Tegen (het ontbreken van) een inschrijving staat immers tegenbewijs open. Het ontbreken van een inschrijving heeft dus niet per definitie tot gevolg dat er in strijd met de woonfunctie/het bestemmingsplan wordt gehandeld.
Ten aanzien van de overige voorwaarden (4) t/m (7) is de rechtbank van oordeel dat deze criteria mogelijk wel relevant zijn voor het reguleren van het gebruik van een woonboot voor vakantieverhuur, maar niet voor de beoordeling of een woonboot ‘hoofdzakelijk wordt gebruikt als woonverblijf’, en dus of er met de vakantieverhuur in strijd met het bestemmingsplan wordt gehandeld. Dit is mijns inziens een logische conclusie, aangezien de voorwaarden (4) t/m (7) niet zien op het feitelijke gebruik van de woonboot. Overtreding van (enkel) deze voorwaarden heeft derhalve niet tot gevolg dat er in strijd met de woonfunctie/het bestemmingsplan wordt gehandeld.
In casu was terecht handhavend opgetreden nu er in alle vijf de gevallen niet was voldaan aan de voorwaarden (1). Op geen van de adressen stond er iemand in de Brp ingeschreven en eisers zijn er niet in geslaagd aan te tonen dat de woonboten wel ten tijde van de constatering en opgelegde last waren bewoond.
Anna Zijlstra is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied omgevingsrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.