Praktijkgebieden: Vastgoed
Onjuiste informatie in een verkoopbrochure leidt niet tot dwaling. Tevens kan dit niet leiden tot non-conformiteit van de gekochte onroerende zaak. Zo luidt de boodschap van de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 23 januari 2018. Een beroep op dwaling en non-conformiteit trof geen doel.
Wat was er aan de hand?In de verkoopbrochure van een huis was vermeld dat recentelijk onder andere de kozijnen, de platdakbedekking, het voegwerk, de goten en de douche recent waren vernieuwd. De verkoopbrochure was echter verouderd. Deze informatie dateerde uit de periode van de eerste verkooppoging, meer dan tien jaar geleden. Bij hergebruik van de brochure was de informatie ten onrechte niet verwijderd. Kopers gingen er daarom van uit dat de informatie uit deze brochure juist was. In de verkoopbrochure was echter wel vermeld dat de inhoud hiervan kon afwijken van de werkelijkheid en dat aan die inhoud geen rechten konden worden ontleend.
In de koopovereenkomst werden deze vernieuwingen niet specifiek genoemd. Als bijlage bij de koopovereenkomst was wel een vragenlijst voor de verkoop van de woning gevoegd. Hierin was de volgende vraag opgenomen:Indien u in de afgelopen tien jaar verbeteringen aan uw woning heeft uitgevoerd of uit heeft laten voeren, kunt u dan aangeven in welk jaar dat is geweest?
– – badkamer:
– – keuken:
– – schilderwerk:
– – kozijnen:
– – platdakbedekking:
– – aanbouw/serre:
– ____________:
Als antwoord op deze vraag waren geen verbeterpunten aangegeven door de verkoper. De informatie uit de verkoopbrochure en de informatie uit de vragenlijst bij de koopovereenkomst waren dus in zekere zin tegenstrijdig. De koper had echter de informatie uit de koopovereenkomst niet goed bestudeerd waardoor deze vertrouwde op de informatie uit de verkoopbrochure. De koper deed vervolgens een beroep op dwaling en op non-conformiteit van het gekochte huis.
Het oordeel van het hofHet hof oordeelt dat de koper op grond van de vragenlijst erop bedacht had moeten zijn dat de in de verkoopbrochure genoemde vernieuwingen niet in de afgelopen tien jaar hadden plaatsgevonden. Het had op de weg van de koper gelegen nader onderzoek te doen naar de discrepantie tussen de mededelingen in de brochure en die in de vragenlijst, zeker nu de verkoopbrochure vermeldde dat de inhoud daarvan kon afwijken van de werkelijkheid en dat aan die inhoud geen rechten konden worden ontleend. De inhoud van de vragenlijst was bovendien van een andere orde dan de inhoud van de verkoopbrochure, omdat de vragenlijst deel uitmaakte van de koopovereenkomst. De verkoopbrochure bevat meer vrijblijvende mededelingen, aldus het hof.
Daarnaast acht het hof de term ‘recentelijk’ te vaag om daaraan duidelijke verwachtingen te kunnen ontlenen. De woning was gebouwd in het jaar 1974 en ten opzichte daarvan waren vernieuwingen die aan het eind van de jaren ’90 hebben plaatsgevonden, in zekere zin inderdaad ‘recent’ te noemen. Op grond hiervan had de koper de inhoud van de brochure niet dienen te beschouwen als toezeggingen van de verkoper, maar eerder als een startpunt van denken over een eventuele aankoop. Dit houdt volgens het hof niet perse in dat de koper bijvoorbeeld bouwkundig onderzoek had moeten laten uitvoeren, maar simpelweg dat hij de koopovereenkomst en de daarbij gevoegde vragenlijst nauwkeurig had moeten bestuderen.
Op grond van bovenstaande heeft het hof het gedane beroep op dwaling en non-conformiteit afgewezen. De koopovereenkomst kon dus noch worden vernietigd, noch worden ontbonden.
ConclusieVertrouw dus niet blindelings op informatie uit een verkoopbrochure. Let bij het kopen van een huis (of een andere onroerende zaak) goed op de informatie in de koopovereenkomst en de daarbij behorende bijlagen. De informatie die hierin is vermeld, is van doorslaggevende betekenis.
Nicky Loekemeijer is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.