Praktijkgebieden: Vastgoed
Naar schatting spaart ongeveer de helft van de VvE’s in Nederland te weinig om groot onderhoud te kunnen uit voeren. Om die reden is het sinds 2008 op grond van artikel 5:126 lid 1 BW verplicht om als VvE een reservefonds te hebben. Regelgeving met betrekking tot in welke mate er gespaard moest worden ontbrak echter, waardoor deze wetswijziging onvoldoende effect had. Er werd nog steeds niet of te weinig door VvE’s gespaard. Met de Wet verbetering Functioneren Vereniging van Eigenaars die per 1 januari 2018 in werking is getreden, wordt getracht hier verandering in te brengen.[1] Ten eerste door een minimale jaarlijkse reservering ten behoeve van het reservefonds verplicht te stellen. Ten tweede door wettelijk vast te leggen dat een VvE een geldlening kan aangaan voor de uitvoering van onderhoud of investeringen ter verbetering van de energieprestatie.
Minimale jaarlijkse reservering
De leden van de VvE van een (gedeeltelijk) voor bewoning bestemd gebouw moeten ervoor zorgen dat er in het reservefonds voldoende geld wordt gereserveerd om groot onderhoud en renovatie te kunnen uitvoeren. In het aan artikel 5:126 BW toegevoegde tweede lid wordt aan de VvE twee mogelijkheden geboden de hoogte van het jaarlijks te reserveren bedrag vast te stellen. De hoogte van de jaarlijkse reservering kan op basis van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) worden vastgesteld of, bij gebreke van een MJOP, zal de jaarlijkse reservering ten minste 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw moeten bedragen.
Om de jaarlijkse reservering vast te mogen stellen op basis van een MJOP, moet het MJOP aan de in lid 2 sub a opgenomen eisen voldoen, te weten dat:
Het nieuwe derde lid bepaalt dat de bijdragen van de leden van de VvE gedeponeerd moeten worden op een afzonderlijke betaalrekening of spaarrekening op naam van de VvE. In dit derde lid zijn wel mogelijkheden geboden om van deze verplichting af te wijken.
Bevoegdheid VvE een geldlening aan te gaan
Het uitganspunt is dat VvE’s door het beschikbaar hebben van een reservefonds het te verwachten onderhoud kunnen voldoen. Om de VvE meer mogelijkheden te bieden indien het reservefonds niet toereikend is, is in artikel 5:126 lid 4 BW de mogelijkheid vastgelegd om als VvE een overeenkomst van geldlening aan te gaan. De appartementseigenaars zijn op grond van artikel 5:113 BW voor deze schulden jegens de schuldeiser hoofdelijk verbonden voor het aandeel dat zij in de gemeenschap hebben. Gaat een appartementseigenaar over tot verkoop van het appartementsrecht dan wordt hij ontslagen uit zijn aansprakelijkheid voor de door de VvE aangegane schuld, mits de verkrijger overeenkomstig artikel 5:122 lid 5 BW van deze schuld op de hoogte is gebracht.
Handhaving
De wetswijziging beoogt de actieve VvE-leden en beheerders te ondersteunen in hun verantwoordelijkheid om de VvE op goede wijze te besturen en daarbij te kunnen zorgen voor een adequate onderhoudsreservering. In de praktijk blijkt het vaak voor te komen dat besluitvorming om voldoende onderhoud te reserveren door één of enkele leden geblokkeerd wordt. Dit is met name problematisch voor kleine VvE’s. De verplichte minimale jaarlijkse reservering stelt VvE-leden die er onderling niet uitkomen in staat zich tot de rechter te wenden om nakoming van de verbintenis tot het doen van een minimum bijdrage af te dwingen.
Overgangsrecht
Het wetsvoorstel is op 1 januari 2018 in werking getreden. Voor de minimale reservering van het reservefonds is een overgangstermijn van drie jaar opgenomen, zodat reeds bestaande VvE’s die nog niet aan de verplichting van art. 5:126 lid 2 BW voldoen, tot 1 januari 2021 de tijd hebben om daar verandering in te brengen.
[1] Kamerstukken II, 2015/2016, 34479, nr. 3.
Anna Zijlstra is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.