Praktijkgebieden:
De inspanningen vanuit de gemeente om de overlast door Airbnb-verhuur terug te dringen zullen vanaf 2019 weer een stap verder gaan. Recent heeft het college van burgemeester en wethouders besloten dat de maximale termijn voor vakantieverhuur wordt gehalveerd: van maximaal 60 naar 30 dagen per jaar.
Eerdere beperkingen Airbnb verhuurVanaf 1 januari 2017 stond de maximale verhuurtermijn voor vakantieverhuur op 60 dagen. Aangezien bleek dat veel huiseigenaren nog steeds hun woning langer dan 60 dagen per jaar verhuurden, werd op 1 oktober 2017 een meldplicht ingevoerd. Sindsdien moet een huiseigenaar elke keer dat de woning wordt verhuurd aan toeristen dit vóóraf melden bij de gemeente.
Onttrekking van woonruimteAl langere tijd bestond bij de gemeente de wens om de genoemde termijn van 60 dagen in te perken. Dit bleek alleen nog niet zo eenvoudig. Wil de gemeente kunnen optreden tegen vakantieverhuur, moet er sprake zijn van ‘woningonttrekking’. Dit houdt in dat de woning door vakantieverhuur is ‘onttrokken’ aan de bestemming wonen, waardoor deze niet meer beschikbaar is voor bewoning. Tijdens de tijdelijke verhuur van een woning aan toeristen, kan de woning namelijk niet als hoofdverblijf worden gebruikt door de eigenaar. Hoe korter de vakantieverhuur-termijn, des te lastiger aan te tonen dat er sprake is van woningonttrekking. Zodoende was het voor de gemeente niet eenvoudig woningonttrekking aan te tonen bij een termijn van 30 dagen. Dit zorgde er lange tijd voor dat er onvoldoende duidelijkheid was over de juridische basis om de 30 dagen-regel in te voeren.
Tot…een uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 5 december 2017 betreffende een geschil tussen de gemeente en een Airbnb-verhuurder. De Amsterdamse rechter besliste dat ook bij incidentele vakantieverhuur sprake is van woningonttrekking: “Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de verhuur van een woning aan en het gebruik van een woning door toeristen volgt dat deze niet beschikbaar is voor bewoning en dus is onttrokken aan de bestemming tot bewoning, ook als het gaat om incidentele verhuur.”Deze uitspraak biedt naar de mening van de gemeente Amsterdam voldoende rechtszekerheid om de termijn voor vakantieverhuur te verkorten naar 30 dagen.
Tot slotDe regel zal per 1 januari 2019 in werking treden. Gedurende het jaar 2018 kan dus nog voor 60 dagen per jaar verhuurd worden. Vanaf 2019 hoopt het college van burgemeester en wethouders dat de negatieve invloed van vakantieverhuur op de Amsterdamse wijken en buurten zal worden teruggedrongen. Wethouder Ivens is in ieder geval enthousiast: “Ik besef goed dat het verkorten van de termijn niet de oplossing is voor de drukte in de stad. Wel zal deze maatregel de overlast van toeristen in sommige buurten sterk verminderen en wordt het zo steeds onaantrekkelijker om je woning als verdienmodel te gebruiken.”
Nicky Loekemeijer is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied column.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.