Praktijkgebieden: Huurrecht
Eigenaren die hun woning of pand verhuren kunnen in bestuursrechtelijke zin verantwoordelijk worden gehouden voor hetgeen zich afspeelt in het gehuurde. Zo zijn er bijvoorbeeld bestuurlijke boetes opgelegd aan eigenaren van woningen die door huurders illegaal werden aangeboden op Airbnb (bijvoorbeeld ABRvS, 5 maart 2014, ECLI:NL:RVS:2017:953). Ook als bijvoorbeeld er een hennepkwekerij wordt aangetroffen in het gehuurde kunnen eigenaren daarvoor (mede) verantwoordelijk worden gehouden (zie bijvoorbeeld ABRvS 23 september 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2969). Op grond van vaste jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State mag namelijk van een eigenaar die een pand verhuurt, worden gevergd dat hij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het verhuurde wordt gemaakt. Om niet verantwoordelijk te kunnen worden gehouden voor onrechtmatig gebruik dient een eigenaar aannemelijk te maken dat hij niet wist en kon weten dat het pand onrechtmatig werd gebruikt (ABRvS 9 janauari 2013, ECLI:NL:RVS:2013:BY7996). Hiertoe zal de eigenaar (onder andere) moeten aantonen dat hij voldoende toezicht heeft gehouden op het gebruik van het verhuurde.
Recentelijk heeft de Amsterdamse kantonrechter echter geoordeeld dat het toestaan van onaangekondigde inspecties van een woning door een verhuurder zou leiden tot een te grote inbreuk van het in artikel 10 en 12 van de Grondwet gegarandeerde recht op privacy van de huurder en daarmee diens huurgenot. In deze zaak was de verhuurder van een woning, zonder voorafgaand overleg, bij de huurder aan de deur geweest om een inspectie uit te voeren (de verhuurder wilde onder meer onderzoeken of er sprake was van hennepteelt in de woning). De huurder ontzegde echter toegang tot de woning. De verhuurder liet het er niet bij zitten en vorderde bij de kantonrechter dat de huurder werd veroordeeld om medewerking te verlenen aan periodieke inspecties van het gehuurde op ieder gewenst moment, al dan niet aangekondigd. De vordering van de verhuurder was ingegeven door uitspraken van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State met betrekking tot bestuurlijke boetes die verhuurders krijgen opgelegd (zoals hierboven beschreven).
De kantonrechter overwoog echter dat slechts in noodgevallen de verhuurder bevoegd is om zonder toestemming van de huurder de woning te betreden en in dat kader dat het steekproefsgewijs binnen treden van een woning door een verhuurder, zonder dat de huurder daarvan vooraf op de hoogte is gesteld onevenredige inbreuk maakt op het recht van privacy en huurgenot van de huurder. De stelling van de verhuurder dat de kans bestaat dat zij bestuursrechtelijk aansprakelijk wordt gesteld voor eventueel onrechtmatig gebruik van de woning, omdat zij wist of kon weten dat het pand onrechtmatig wordt gebruikt leidde niet tot een ander oordeel van de kantonrechter. De kantonrechter overwoog daarover:
“Nu zij, buiten noodgevallen, niet de bevoegdheid heeft om zonder toestemming van de huurder de woning te betreden, valt echter niet in te zien dat, zonder meer, geoordeeld kan worden dat zij in dat geval wist of had kunnen weten dat de woning onrechtmatig werd gebruikt.”
Naar mijn mening is het enigszins opmerkelijk dat een kantonrechter zich (indirect) uitlaat over het toetsingskader van een overtreder in de zin van artikel 5:1 Awb. Hoe het ook zij, het lijkt in ieder geval niet redelijk als het een eigenaar wordt aangerekend (in het licht van de bestuurlijke boete) dat hij geen toezicht heeft gehouden op het gehuurde wanneer hij daartoe geen mogelijkheid heeft. De eigenaar zal echter mijns inziens wel, om niet als overtreder in de zin van artikel 5:1 Awb te worden aangemerkt, moeten kunnen aantonen dat hij heeft getracht toezicht te houden op gehuurde. Dit zou bijvoorbeeld kunnen worden bewezen door middel van e-mail verkeer met de huurder waarin de eigenaar verzoekt om het gehuurde te inspecteren.
Roos de Grave is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.