Praktijkgebieden: Vastgoed
Op 21 januari jl. heeft de Tweede Kamer met een ruime meerderheid ingestemd met de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). Mocht de Wkb ook door de Eerste Kamer komen dan heeft dit gevolgen voor de aansprakelijkheid van aannemers.
Krachtens het huidige artikel 7:758 lid 3 BW is de aannemer ontslagen van alle aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever ten tijde van de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken.
Er is zodoende sprake van een onderzoeksplicht voor de opdrachtgever tijdens de oplevering. Alleen voor zogeheten verborgen gebreken kan de aannemer na het moment van oplevering nog aansprakelijk worden gesteld door de opdrachtgever.
In het Wkb wordt een nieuw vierde lid toegevoegd aan artikel 7:758 BW:
‘In afwijking van het derde lid, is bij aanneming van bouwwerken de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Van dit lid kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, voor zover de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. In andere gevallen kan van dit lid alleen ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen.’
In artikel 7:758 lid 4 BW wordt dus een nieuwe invulling gegeven aan het begrip verborgen gebrek. Het wordt gedefinieerd als een gebrek dat niet ontdekt is bij de oplevering waar het in lid 3 van artikel 7:758 wordt gedefinieerd als een gebrek dat op het tijdstip van oplevering niet redelijkerwijs had moeten worden ontdekt. De invulling van het begrip verborgen gebrek gaat zodoende van normatief naar feitelijk.
Daarnaast is het nieuwe lid 4 van dwingend recht voor een opdrachtgever die een natuurlijk persoon is en niet handelt in de uitoefening van een beroep of een bedrijf. In andere gevallen kan alleen van het nieuwe lid 4 worden afgeweken indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen. Het van toepassing verklaren van de U.A.V. 2012 zal in dat kader onvoldoende zijn.
De wetgever wil met het nieuwe lid 4 een meer evenwichtige aansprakelijkheidsverdeling tussen de opdrachtgever en aannemer bewerkstelligen. De aannemer kan niet langer volstaan met het verweer dat de opdrachtgever het gebrek had moeten onderkennen bij de oplevering van het bouwwerk.
Aannemers zijn onder de Wkb dan ook gebaat bij een grondige opname bij oplevering van het bouwwerk door middel van bijvoorbeeld het maken van foto’s en video’s. Zodoende kan de aannemer bewijzen dat de opdrachtgever het gebrek al ten tijde van oplevering had ontdekt. Eveneens kan de aannemer op deze manier bewijzen dat een gebrek pas na oplevering is ontstaan.
Een aansprakelijkheidsstelling van een aannemer door een opdrachtgever wegens een gebrek blijft echter wel begrensd door art.6:89 BW waarin staat dat een schuldeiser op een gebrek in de prestatie geen beroep meer kan doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken, bij de schuldenaar terzake heeft geprotesteerd. Op grond van art. 6:89 BW is het voor een opdrachtgever mijns inziens ondanks het nieuwe lid van 4 van art.7:758 BW niet mogelijk om maanden na oplevering de aannemer aansprakelijk te stellen voor een zichtbaar gebrek.
Desondanks is het naar mijn mening voor aannemers verstandig de inwerkingtreding van Wkb goed in de gaten te houden en alvast na te denken over een nieuwe invulling van de opname bij oplevering. Snelle behandeling in de Eerste Kamer zou kunnen betekenen dat de wijzigingen die de Wkb meebrengt voor het BW per 1 januari 2018 in werking treden.
Roos de Grave is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.