Praktijkgebieden: Huurrecht
Eerder bespraken wij al dat voor een persoon die een zogenaamde ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding' heeft met de huurder van woonruimte, het mogelijk is te worden aangemerkt als medehuurder (om zodoende een beroep te kunnen doen op huurbescherming).
De kantonrechter te Amsterdam diende begin 2016 zijn licht te laten schijnen over de vraag wat de gevolgen zijn voor een medehuurder, indien de verhuurder de huurovereenkomst met de huurder ontbindt wegens een toerekenbaar tekortkoming van de huurder (Rb. Amsterdam 19 april 2016. WR 2017/24, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl).
De kantonrechter haalt een arrest van de Hoge Raad aan uit 2009 en overweegt dat, nu vast staat dat de huurovereenkomst met de huurder is ontbonden als gevolg van een ernstige tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen (niet-betalen huur), dit ook gevolgen kan hebben voor de positie van de medehuurder welke hoedanigheid de medehuurder vóór de ontbinding heeft verkregen, ook al is de huurder (grotendeels) tekortgeschoten voordat de medehuurder deze positie kreeg. Voor de beantwoording van de vraag of dit gevolgen heeft voor de medehuurder is volgens de kantonrechter van belang of hij al dan niet wetenschap had van de ernstige tekortkoming op het moment dat hij de positie van medehuurder kreeg.
De kantonrechter constateert dat de medehuurder dit laatste in casu niet (voldoende) betwist. Hij stelt slechts dat het feit dat hij als gemachtigde van de huurder optrad (hetgeen in casu het geval was) niet leidt tot zijn verantwoordelijkheid voor de tekortkoming en dat hij part noch deel had aan de tekortkoming. De kantonrechter gaat er dan ook van uit dat de medehuurder bekend was met de omstandigheid dat de huurder zijn betalingsverplichting jegens de verhuurder niet nakwam. Gelet hierop en de hoogte van de betalingsachterstand die bovendien ook nog na zijn intrek in de woning is ontstaan, was ontbinding van de huurovereenkomst ook jegens hem gerechtvaardigd en heeft hij zijn positie als medehuurder verloren. In zoverre bewoonde hij de woning, op het moment dat de huurovereenkomst was ontbonden, zonder recht of titel, aldus de kantonrechter.
Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.