Praktijkgebieden: Huurrecht
Een jaar geleden blogde ik reeds over een ingrijpende wetswijziging van het woningwaarderingsstelsel (WWS) per 1 oktober 2015. Als gevolg van deze wijziging weegt de WOZ-waarde van woningen mee in het ‘puntensysteem’. Hoe hoger de WOZ-waarde, hoe meer punten er aan een woning worden toegekend. Met name voor woningen in schaarstegebieden heeft deze wetswijziging grote gevolgen, omdat de WOZ-waarde daar gemiddeld hoger is dan in niet-schaarstegebieden. Veel kleine woningen die voorheen als sociale woonruimte zouden kwalificeren, komen nu door de hoge WOZ-waarde boven de liberalisatiegrens uit. Zo zijn er in Amsterdam voorbeelden te vinden van woningen van 30 m2, die voor een vrije sector huurprijs (> € 710,68) mogen worden verhuurd.
Hoewel door deze wetswijziging in schaarstegebieden al veel kleine woningen zijn geliberaliseerd, heeft Minister Blok (oud minister Wonen) het niet bij die wijziging gelaten. Per 1 oktober 2016 heeft er namelijk wederom een wijziging van het WWS, plaatsgevonden. Deze tweede wetswijziging heeft onder andere gevolgen voor kleine nieuwbouwwoningen tot 40 m2 in de schaarsteregio’s Utrecht en Amsterdam die in de jaren 2017 tot en met 2021 zullen worden gebouwd. Met de wijziging is beoogd in schaarstegebieden meer woningen in het middensegment van de huurmarkt te realiseren door kleinere nieuwbouwwoningen te liberaliseren. Dit wordt bewerkstelligd door aan deze woningen meer punten toe te kennen aan de WOZ-waarde per m2.
Op deze wetswijziging is veel kritiek geuit, onder andere door Laurens Ivens, wethouder Wonen van de gemeente Amsterdam. De critici zijn bang voor averechtse effecten, zoals een prijsopdrijvende werking van de gehele woningmarkt in Amsterdam. Het kwam dan ook niet als een verrassing dat de gemeente Amsterdam besloten heeft maatregelen te treffen tegen de werking van deze zogenaamde ‘Blokhokken’. Amsterdam gaat de komende vijf jaar voor de nieuwbouwwoningen die op gemeente gronden worden gerealiseerd in haar erfpachtcontracten opnemen dat er voor woningen kleiner dan 40 m2 maximaal € 710,- huur in rekening mag worden gebracht. Hierdoor zullen deze woningen tot de sociale sector blijven behoren. Wij verwachten dat dit voornemen nog wel de nodige discussie zal opleveren.
Anna Zijlstra is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.