Praktijkgebieden: Ruimtelijke ordening, Vastgoed
Al eerder werd op deze blog aandacht besteed aan de ‘waarde’ van het sluiten van een (vaststellings)overeenkomst met het bevoegd gezag (een bestuursorgaan). Dat het sluiten van overeenkomsten met (organen van) een gemeente minder zekerheid biedt dan gebruikelijk, blijkt ook maar weer eens uit de uitspraak van de Afdeling Raad van State van 18 januari 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:109), hier te raadplegen.
In deze zaak had de gemeente Heesch een zogenaamde anterieure overeenkomst gesloten met een partij over de ontwikkeling van een zorglandschap. In een dergelijke overeenkomst worden afspraken gemaakt over (onder andere) de kosten die de gemeente moet maken voor het (planologisch) mogelijk maken van de ruimtelijke ontwikkeling. Het mag duidelijk zijn dat een dergelijke overeenkomst wordt gesloten met het idee dat de voorgenomen ontwikkeling ook planologisch zal worden toegestaan en dus zal worden ingepast in een bestemmingsplan. Het college van burgemeester en wethouders had in de overeenkomst dan ook haar medewerking toegezegd aan de vereiste herziening van het geldende bestemmingsplan.
Het is echter niet het college, maar de gemeenteraad die besluit over het vaststellen, en daarmee over het herzien, van een bestemmingsplan. In dit geval kwam de gemeenteraad tot de conclusie dat het aan haar voorgelegde herziene bestemmingsplan niet paste binnen het gemeentelijke beleid en dat het in strijd zou komen met de ladder voor duurzame verstedelijking. De gemeenteraad weigerde dan ook het bestemmingsplan vast te stellen.
Vanzelfsprekend was de ontwikkelaar van het zorglandschap daar niet zo blij mee en zij stelde beroep in bij de Raad van State. In beroep werd door de ontwikkelaar onder andere gewezen op de toezegging vanuit het college en de reeds gesloten anterieuere overeenkomst. Dat beroep slaagt echter niet.
De anterieure overeenkomst bracht namelijk slechts een inspanningsverplichting met zich voor het college; zij had niet het resultaat (herziening van het bestemmingsplan) ‘gegarandeerd’. Dat kan eigenlijk ook niet anders; het college is nu eenmaal niet bevoegd bestemmingsplannen vast te stellen en kan zulks derhalve niet garanderen. En afgezien daarvan kan in een overeenkomst over de toepassing van publiekrechtelijke bevoegdheden in feite nooit een resultaatsverplichting worden opgenomen. Maar ook als het college toch een resultaatsverplichting zou zijn aangegaan, kan de gemeenteraad daar niet aan worden gehouden, aldus de Raad van State, die daarbij wijst op haar uitspraak van 6 februari 2013 (ECLI:NL:RVS:2013:BZ0796). Kort en goed: “een overeenkomst kan niet leiden tot een verplichting van de raad om aan gronden een bestemming te geven die de raad niet in overeenstemming acht met een goede ruimtelijke ordening.”
Is het dan zo dat de gemeenteraad bij de besluitvorming over het vaststellen van het bestemmingsplan geen acht hoeft te slaan op de gesloten anterieure overeenkomst? Niet helemaal. Die overeenkomst is wel één van de omstandigheden die de gemeenteraad in haar besluitvorming omtrent het bestemmingsplan moet laten meewegen.
Los van deze (publiekrechtelijke) bestemmingsplanprocedure zou de ontwikkelaar zich uiteraard ook op de anterieure overeenkomst kunnen beroepen in het kader van een civielrechtelijke procedure. Het vorderen van nakoming van de inspanningsverplichting om het bestemmingsplan vast te stellen is in een dergelijk geval niet mogelijk; dat echter neemt niet weg dat mogelijk sprake zou kunnen zijn van een toerekenbare tekortkoming en verplichting om de als gevolg daarvan ontstane schade te vergoeden. Ons is niet bekend of de ontwikkelaar ook voor die route heeft gekozen.
Geert Schnitzler is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.