Praktijkgebieden: Vastgoed
In het streven naar energie- en milieubewustzijn staan in de komende jaren voor de bebouwde omgeving een aantal ingrijpende maatregelen op stapel.
Op 28 november 2016 heeft de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties in een brief aan de Tweede Kamer onder meer aangekondigd dat vanaf 1 januari 2023 kantoren met een energielabel slechter dan C niet meer gebruikt zullen mogen worden. Het verbod zal gelden voor kantoren groter dan 100 m2. Indien een dergelijk kantoor zich volgens de BAG (Basisregistraties Adressen en Gebouwen) in een gebouw bevindt, dan zal de verplichting van een energielabel C of beter voor het hele gebouw gelden. Het Bouwbesluit zal hiervoor gewijzigd worden. Het wetsvoorstel wordt begin 2017 verwacht.
Volgens de toelichting van de minister is het aangekondigde besluit minder vergaand dan het lijkt. Kantoren met een energielabel D,E of F zouden zonder bouwkundige ingrepen tot label C zijn te brengen, bijvoorbeeld door alleen maar de verlichting aan te passen. Alleen kantoren met een label G, de zogenaamde energieslurpers, zouden bouwkundig moeten worden aangepakt. In totaal worden de kosten aan door pandeigenaren te plegen investeringen in hun bestaande kantorenbezit begroot op 860 miljoen euro. Daar is dan nu nog 6 jaar de tijd voor. De investeringen worden volgens de minister binnen enkele jaren terugverdiend door de besparing op de energiekosten. Kennelijk gaat de minister er van uit dat die besparing op de energiekosten evenredig kunnen worden doorberekend in de huurprijzen. Dat is echter geenszins een gegeven en voor wat betreft lopende huurovereenkomsten voorziet het huurrecht al evenmin in een instrumentarium om dat te kunnen bewerkstelligen.
De verplichting van een C-label is nu alleen aangekondigd voor kantoren. Maar daar zal het niet bij blijven. Alle andere gebouwen, zoals winkels, bedrijfsgebouwen, scholen, zorginstellingen, ziekenhuizen, sporthallen en musea, zullen er vroeger of later ook aan moeten geloven. De minister onderzoekt de mogelijkheden voor deze gebouwen.
De brief van de minister heeft de kranten gehaald. Er staan echter nog wel wat meer ingrijpende wijzingen aan te komen.
Ingevolge Richtlijn 2010/31/EU van 19 mei 2010 zal vanaf 31 december 2018 elk nieuw gebouw van een overheidsinstelling BENG, dat wil zeggen een Bijna Energieneutraal Gebouw, moeten zijn. Dat is dus over twee jaar al zo ver.
En vanaf 31 december 2020 zullen alle nieuwe gebouwen BENG moeten zijn. Ook daartoe zal het Bouwbesluit nog worden gewijzigd, aldus dat vanaf 2021 de energieprestatie-index van nieuwe gebouwen maximaal ‘bijna nul’ zal moeten zijn.
BENG wordt door de Richtlijn gedefinieerd als een gebouw met een zeer hoge energieprestatie (zoals vastgesteld volgens de bijlage bij de richtlijn); de dichtbij nul liggende of zeer lage hoeveelheid energie die is vereist dient in zeer aanzienlijke mate te worden geleverd uit hernieuwbare bronnen, en dient energie die ter plaatse of dichtbij uit hernieuwbare bronnen wordt geproduceerd te bevatten.
Onder andere wegens de per land verschillende klimatologische omstandigheden zal elk land zijn BENG nader mogen uitwerken en vastleggen. De Nederlandse staat is nog niet zo ver. Zij heeft wel een eerste ‘handreiking’ daarvoor gegeven, aan de hand van een drietal indicatoren, te weten de maximale energiebehoefte van een gebouw per m2, het maximaal gebouwgebonden primair fossiele energiegebruik per m2 en het minimum aandeel hernieuwbare energie daarin. In deze indicatoren legt de overheid vooralsnog de nadruk op de beperking van de gebouwgebonden energiebehoefte en dus energiebesparende maatregelen. Daarmee lijkt de overheid het tweede deel van de definitie van BENG, namelijk energielevering uit dichtbij geproduceerde hernieuwbare bronnen, voorlopig wat links te laten liggen. Voor 2020 zal de overheid daar nog een volledige, duidelijke en richtlijnconforme invulling aan moeten gegeven.
Het jaar 2020 nadert met rasse schreden. Er is voldoende te doen.
Charles Moons is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.