Praktijkgebieden: Huurrecht
Eerder schreven wij al dat ingeval sprake is van een gebrek aan het gehuurde, de verhuurder bepaalde verplichtingen heeft om dit gebrek op te heffen c.q. te compenseren.
Recent diende de kantonrechter te Amsterdam te beoordelen of het feit dat de verhuurder (onrechtmatig) concurreert met het bedrijf wat de huurder in het gehuurde exploiteert, een gebrek aan het gehuurde oplevert.
Het draait in deze zaak om de (in Amsterdam bekende) huurder fotostudio “Studio Heno” gevestigd in de lange passage van het Stadhuis/Muziektheater-complex (de Stopera). De verhuurder is de gemeente. Op een zeker moment ontdekt Studio Heno dat de gemeente voornemens is om in alle stadsdeelkantoren, waaronder de Stopera, pasfotoautomaten te plaatsen. Studio Heno meent kort gezegd dat de gemeente in haar hoedanigheid van verhuurder haar onrechtmatig beconcurreert, en dat dit een gebrek aan het gehuurde oplevert.
De gemeente voert in de eerste plaats aan dat – destijds – geen exclusiviteit met Studio Heno is overeengekomen, nu dat niet in de huurovereenkomst is opgenomen hetgeen anders wel was geschied. Studio Heno heeft echter volgens de kantonrechter op zich voldoende aannemelijk gemaakt dat bij het aangaan van de huurovereenkomst exclusiviteit is toegezegd. Er zijn verklaring daaromtrent in het geding gebracht. Daarnaast is het ook een logisch gevolg van de situatie destijds, waarbij de gemeente Studio Heno heeft verzocht als huurder de fotokiosk te plaatsen en Studio Heno heeft stringente voorwaarden gekregen om haar onderneming op te zetten, aldus de kantonrechter.
De kantonrechter vervolgt echter dat ook indien deze toezegging niet zo zou zijn gedaan richting Studio Heno, het feit dat de gemeente een pasfotoautomaat in de afdeling Burgerzaken van het stadsdeelkantoor exploiteert kwalificeert als een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW. Met de gemeente wordt geoordeeld dat van een huurder verwacht kan worden rekening te houden met een enige concurrentie. Echter de gebrekbepaling van artikel 7:204 BW gaat uit van de redelijke verwachting die de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht hebben. Nu Studio Heno door de gemeente is verzocht in het gehuurde een fotokiosk te komen exploiteren, waarbij Studio Heno zich bij haar exploitatie volledig diende te richten op de wensen van de gemeente met diens openingstijden en daardoor beperkt werd in haar dienstverlening, hoefde Studio Heno niet te verwachten dat de gemeente haar concurrentie zou aandoen door in het stadsdeelkantoor zelf ook een pasfotoautomaat te plaatsen; hetgeen nu net de core business is van Studio Heno. Door dat te doen schiet de gemeente volgens de kantonrechter als verhuurder te kort in zijn verplichting om de huurder een ongestoord genot, dat deze heeft mogen verwachten, te verschaffen.
Maar ook in het geval geoordeeld zou worden dat het plaatsen van de pasfoto-automaat geen gebrek is als bedoeld in artikel 7:204 BW, dan nog is de kantonrechter van oordeel dat het een verplichting van de verhuurder van de bedrijfsruimte is, om zijn huurder niet vanuit hetzelfde gebouw concurrentie aan te doen op een wijze zoals in onderhavig geval geschiedt. Dit volgt uit de algemene regels van redelijkheid en billijkheid c.q. van goed verhuurderschap, aldus de kantonrechter. Daarbij acht de kantonrechter het aannemelijk dat de klanten van de pasfotoautomaat bij de afdeling Burgerzaken in het stadsdeelkantoor zich tot Studio Heno zouden hebben gewend, als de automaat niet aanwezig zou zijn geweest. Studio Heno lijdt derhalve schade als gevolg van het handelen van de gemeente, aldus nog steeds de kantonrechter.
Een en ander brengt dan ook mee dat Studio Heno wordt gelijkgesteld door de kantonrechter, en dat de gemeente de pasfotoautomaat dient te verwijderen.
Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.