Praktijkgebieden: Vastgoed
Op 30 augustus 2016 heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden een arrest gewezen over de vraag of er sprake is van een koopoptie of een voorkeursrecht in een huurovereenkomst. In de zaak gaat het om huurovereenkomst van een horecagelegenheid in Groningen. De eigenaar heeft de horecagelegenheid verhuurd aan Bobo Horeca Exploitatie B.V. In de huurovereenkomst is opgenomen: ‘Huurder heeft het recht om over 5 jaar na heden het gehuurde te kopen tegen een waarde van 10x de dan geldende huurwaarde op jaarbasis. Indien verhuurder gedurende de looptijd van de huurovereenkomst het registergoed wenst te verkopen, hij verplicht is het gehuurde eerst te koop aan te bieden aan huurder tegen een verkoopprijs van 10x de dan geldende huurwaarde op jaarbasis.’ Bobo Horeca is van mening dat zij op grond van voornoemde bepaling het recht heeft om na vijf jaar het gehuurde te kopen tegen een prijs van 10x de dan geldende huurwaarde op jaarbasis (de koopoptie). Omdat Bobo Horeca het pand na 5 jaar wilde kopen heeft zij de huuroptie ingeroepen. De verhuurder is het hier niet mee eens en is van mening dat uit voornoemde bepaling alleen volgt dat Bobo Horeca pas het recht heeft het pand te kopen indien de verhuurder het pand wil verkopen (voorkeursrecht). Alvorens inhoudelijk op de zaak in te gaan heeft het hof toegelicht wat een koopoptie en een voorkeursrecht inhouden. Koopoptie: een koopoptie betreft een onvoorwaardelijk recht dat, door uitoefening daarvan, een koopovereenkomst tot stand doet komen, onder de in de optie uitgedrukte voorwaarden. In de verlening van een koopoptie ligt dus een bindend aanbod (tot verkoop) besloten. De koopovereenkomst komt door een enkele verklaring van de gerechtigde tot stand. Voorkeursrecht: een voorkeursrecht is een (voorwaardelijk) recht om een object te kopen, voordat het door de eigenaar aan een ander wordt aangeboden; het voorkeursrecht doet slechts een aanbiedingsplicht ontstaan op het moment dat de eigenaar het voornemen heeft tot verkoop van het object over te gaan. Volgens het hof is in het onderhavige geval sprake van zowel een koopoptie als een voorkeursrecht. De eerste zin van voornoemde bepaling bevat een onvoorwaardelijke koopoptie na verloop van vijf jaar. De tweede zin ziet op de eerste vijf jaar van de huurovereenkomst en betreft een voorkeursrecht of recht van eerste koop voor Bobo Horeca in het geval de verhuurder in de eerste vijf jaar van de huurovereenkomst tot verkoop wilt overgaan. Het oordeel van de verhuurder, dat er alleen sprake is van een voorkeursrecht, is volgens het hof niet juist omdat in dat geval niet goed valt te begrijpen waarom partijen voor de situatie na vijf jaar een andere formulering hebben gehanteerd dan voor de voorafgaande periode. Wat betreft het standpunt van de verhuurder, dat er geen onvoorwaardelijke koopoptie kan zijn overeengekomen omdat de koopprijs onvoldoende bepaalbaar is (in de huurovereenkomst is namelijk opgenomen: “de dan geldende huurwaarde op jaarbasis”), het volgende. Volgens het hof is voor het bestaan van een onvoorwaardelijke koopoptie niet vereist dat van te voren reeds vaststaat tegen welke prijs verkocht zal worden, enkel dat die prijs bepaalbaar is. De bepaling dat Bobo horeca het recht heeft het pand te kopen tegen een waarde van tien keer de dan geldende huurwaarde is naar het oordeel van het hof voldoende bepaald. Kortom, het pand dient te worden geleverd aan Bobo Horeca.
Bob van de Boom is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.