Praktijkgebieden: Huurrecht
Reeds eerder bespraken wij dat indien in of bij een woning middelen als bedoeld in de bij de Opiumwet behorende lijsten I en II worden verkocht, afgeleverd of verstrekt dan wel daartoe aanwezig zijn, de burgemeester bevoegd is de woning te sluiten (artikel 13b lid 1 Opiumwet, de zogeheten “burgemeesterssluiting”). Als de overtredende bewoner de woning huurt, kan de verhuurder van die woning op grond van artikel 7:231 lid 2 BW in dat geval de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden.
De kantonrechter te Rotterdam diende recent te beslissen of een verhuurder die de huurovereenkomst op voornoemde grond had ontbonden, tot ontruiming mocht overgaan van de (ex)-huurder.
De kantonrechter stelt voorop dat de vordering van de verhuurder kan worden toegewezen als aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel komt dat de huurovereenkomst terecht buitengerechtelijk is ontbonden. Bij de vraag of dit aannemelijk is moet bedacht worden dat het niet uitgesloten is dat het besluit tot sluiting van de burgemeester in bezwaar en beroep daartegen geen stand houdt, aldus de kantonrechter. De kantonrechter moet zich een oordeel vormen over de kans dat het besluit wordt vernietigd. Is het besluit al wel onherroepelijk, en staat dus vast dat de verhuurder het recht had de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, dan moet vervolgens nog wel worden beoordeeld of het gebruik maken van dat recht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, waarbij getoetst moet worden of de gevolgen van de ontruiming evenredig zijn aan het doel ervan en waarbij rekening moet worden gehouden met het woonbelang van de huurder, aldus nog steeds de kantonrechter.
De huurder voert kort gezegd aan dat het besluit van de burgemeester onzorgvuldig tot stand is gekomen en dat dit besluit daarom geen stand kan houden, hetgeen meebrengt dat de door de verhuurder gevorderde ontruiming niet zou mogen worden toegewezen.
De kantonrechter acht echter de kans dat de bodemrechter tot het oordeel komt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de verhuurder gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om de huurovereenkomst na de burgemeesterssluiting buitengerechtelijk te ontbinden, niet dusdanig groot is dat dit aan toewijzing van de ontruimingsvordering van de verhuurder in de weg staat. Dat de huurder belang heeft bij behoud van zijn woning behoeft geen betoog, maar het belang van de verhuurder om zorg te dragen voor een rustige en veilige leefomgeving voor de overige huurders van de buurt waar de huurder woont weegt zwaarder. De huurder handelt tegen dat belang van de verhuurder in, aldus de kantonrechter. Niet alleen door de aanwezigheid van pillen en een stroomstootwapen in de woning, maar ook doordat het personen die zich bezighouden met dit soort zaken aantrekt. Deze zaak is aan het rollen gekomen door een melding dat twee mannen met vuurwapens in de woning van de huurder waren. Het is niet ondenkbeeldig dat er een direct verband bestaat tussen de aangetroffen pillen, de drukpers en de versnijdingsmiddelen en de aanwezigheid van deze mannen in de woning. Deze combinatie van factoren tast de openbare orde aan en brengt voor omwonenden gevoelens van onveiligheid teweeg, aldus nog steeds de kantonrechter. Ook voor de verhuurder ligt er een taak in de bestrijding hiervan en daarom maakt zij naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter op goede gronden gebruik van de mogelijkheid de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. De kantonrechter wijst dan ook de ontruimingsvordering van de verhuurder toe.
Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.