Praktijkgebieden: Huurrecht
In één van onze eerdere bijdragen schreven wij al dat verhuurders mogelijkheden hebben om huurders te ontruimen indien zij overlast veroorzaken aan hun omwonenden.
De kantonrechter te Amsterdam diende recent te beoordelen of het feit dat de honden van een huurder geluidsoverlast veroorzaken bij de omwonenden reden oplevert voor ontruiming van de huurder… of (alleen) ontruiming van de honden?
De kantonrechter stelt allereerst vast dat dat de huurder bij de aanvang van de huurovereenkomst de verhuurder heeft meegedeeld dat zij in de woonruimte zou gaan wonen met haar kinderen en twee “hondjes”. De twee honden van de huurder – zo blijkt volgens de kantonrechter uit de getoonde filmpjes en uit de verstrekte informatie ter zitting – zijn met de beste wil van de wereld niet te betitelen als “hondjes”, zo overweegt de kantonrechter. Het zijn twee forse exemplaren, die ongeveer 45 à 50 kg wegen en die duidelijk ook een gelijk hun omvang fors geluid produceren, aldus de kantonrechter (de twee volwassen honden zijn van het ras Cane Corso). De kantonrechter overweegt dat de huurder derhalve bij de aanvang van de huurovereenkomst geen open kaart heeft gespeeld richting de verhuurder over haar honden en dat valt haar aldus de kantonrechter aan te rekenen. De verhuurder heeft volgens de kantonrechter derhalve geen afgewogen beoordeling kunnen maken of zij, gelet op de honden, de huurovereenkomst met de huurder wel wilde sluiten.
Daarnaast stelt de kantonrechter vast dat uit de in de procedure getoonde opnames volgt dat (in elk geval in het begin van de huurovereenkomst) de honden veelvuldig een stevig geluid hebben geproduceerd. De huurder heeft volgens de kantonrechter te lang de tijd genomen om daar wat aan te doen, met aanhoudende klachten van de omwonenden tot gevolg. Het moge zo zijn dat indien eenmaal overlast is ervaren, men extra gevoelig wordt voor het geluid, maar dat betekent niet dat er objectief geen sprake is van overlast door de honden, aldus de kantonrechter.
Geoordeeld wordt door de kantonrechter dat de huurder daarmee de feitelijke situatie en de door een groot aantal omwonenden ervaren overlast miskent. Voor de kantonrechter is voldoende aannemelijk geworden dat de huurder ernstig en structureel tekort is geschoten en nog steeds schiet in haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende plicht, om ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast wordt veroorzaakt door haarzelf of door de honden die zich vanwege haar in de woning bevinden.
Nu echter de klachten van de omwonenden niet de huurder of haar kinderen betreffen, maar louter de honden, wijst de kantonrechter de primaire vordering van de verhuurder tot ontruiming van de huurder (en haar kinderen en honden) af en wijst de kantonrechter de subsidiaire vordering van verhuurder tot ontruiming van (enkel) de honden toe.
Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.